[최인용 세무사의 절세 가이드]전세자금도 증요세 내야할까

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 최근 집값상승으로 젊은이들은 내집 마련이 더 어려워졌다. 내집 마련은 커녕 전세금 마련하는것도 쉬운 일은 아니다. 현실적으로는 부모님이 전세금을 마련해주거나 보증금을 지원해 줄 수 있는데 이것은 증여세 과세 대상 일까?

증여세를 신고하지 않으면 전세자금에 대해서는 세무조사를 받게 될까? 만약 증여세를 낸다면 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까?

전세금도 증여세 과세 대상인가?

자녀에 대한 전세자금 증여는 원칙적으로는 증여세 과세 대상이다. 그러나 최근 국세청은 9억이상 고액 전세에 대해서 자금 출처에 대해 증여세를 과세한 경우가 많았다. 국세청은 최근 9억이상 고액 전세자금에 대한 세무조사를 통해 고액 전세 거주자에 대한 세무조사를 진행했다. 특히 뚜렷한 소득이 없는 40대 미만의 자녀가 고가의 전세 아파트에 거주하거나 고급 승용차를 취득하는 경우등에 대해 과세가 됐다.

출처:국세청

최근 국세청의 조사 사례를 보면 특별한 소득이 없는 자녀가 고가 아파트에 거주하는 것을 확인, 세무조사를 하였다. 결론적으로 부동산을 다른 사람에게 넘기면서 고가 아파트에 자녀의 명의로 전세를 체결하고 잔금을 지급한 사례가 확인되어 전세자금만큼 증여세가 과세됐다.

자녀 전세자금 만들어주는 절세 방법

전세자금에 대한 증여세를 줄이는 방법은 여러 가지를 생각해 볼 수 있다.

첫째, 결혼하는 자녀와 배우자에게 나누어 증여하는 방법이다. 자녀와 배우자를 통해 나누면 절세가 가능하다. 3억원의 전세자금을 자녀와 그의 배우자에게 나누어 각각 1억5000만원씩 증여하는 경우, 증여세금은 한명에게 증여하는 4000만원에서 2800만원으로 1200만원을 절세할 수 있다.

둘째, 자녀에게 빌려주는 방법이다. 부모가 자녀에게 빌려주고 이에 대한 이자를 부모님께 드리는 방법이다. 이는 차용증만으로는 안되며, 공증이나 실제 이자를 지급하고 원금등을 상환한 근거가 있어야 인정되는 것이 일반적이다. 특히 대출금의 상환까지도 계속 관리하는 것이 최근의 세무조사 사례이다.

셋째, 10년 마다 자녀 증여를 활용해 미리미리 준비하는 방법이다.

자녀가 전세자금을 마련하는 것은 고소득자라도 사회 초년생에게는 어렵다. 따라서 자녀의 주택과 관련하여서는 매 10년마다 증여세가 부과되지 않는 5000만원 기준을 활용하여 어렸을 때부터 꾸준히 증여를 해 주는 것이 유리하다. 자녀의 10살 생일마다 5000만원(미성년자의 경우 2000만원)은 세금 부담 없이 증여할 수 있다. 이렇게 증여한 자금으로 적절한 금융자산에 투자가 된다면 자금이 자녀의 명의로 같이 성장하게 돼 차후 전세자금이나 부동산의 구입자금으로 쓸 수 있다.

이외에도 가족마다 세대 합가등 여러 가지 방법들이 있지만, 전세자금에 대한 증여 전에 미리 전문가와 상담을 통해 자금출처를 대비하여 놓는 것이 중요하다.