[오은석의 부동산재테크]서민을 위한 부동산 정책도 있다?

[오은석 북극성부동산재테크 대표] 작년 8.2 대책 이후 연달아 이어진 대책들의 핵심 키워드는 ‘다주택자’와 ‘수요억제’로 압축된다. 그러나 고강도 대책에도 불구하고 정부의 예상과 달리 연일 부동산 가격이 급등하자 ‘공급 확대’를 골자로 한 8.27 대책에 이어 ‘투기 수요 차단’을 골자로 한 9.13 대책까지 내놓았다. 또한 ‘공급 확대’ 방안에 대한 구체적인 대책을 추석 전에 발표할 예정이다.

다주택자를 겨냥했던 칼끝은 이제 양도소득세 비과세 요건을 강화하면서 1가구 1주택자와 일시적 1가구 2주택자로까지 향하며 전방위적인 압박을 가하고 있다.

문제는 공급확대를 언급했던 8.27 대책도 집값을 안정화시키고 국지적 과열을 막기에는 역부족으로 보인다는 것이다. 원인은 파악하고 있으나 과열에 대한 적절한 해결책을 내놓지 못하고 있기 때문이다.

현재 부동산 시장이 과열된 양상을 보이는 것은 8.2 대책의 영향으로 매물 잠김 현상이 심화되었고 개발 호재 등 매수심리를 자극할 수 있는 이슈로 수요가 집중되면서 수급불균형이 지속되고 있기 때문이다.

그런데 그동안 발표된 대책들은 수급불균형을 해결하기 위해 공급을 늘리기보다는 수요를 억제하는 쪽으로 진행되었다. 유동자금 쏠림을 막기 위해 투기지역 등을 지정하는 것이 가장 큰 예이다. 그러나 이미 지정된 지역의 지난 1년 동안 집값 상승률을 보면 투기지역 등의 지정이 오히려 수요를 집중시켜 시장을 불안정하게 만드는 요인으로 작용했다. 즉 추가로 투기지역 등을 정한다거나 수요가 집중되지 않는 지역에 공급을 확대한다고 해서 집값이 안정되기는 쉽지 않은 것이다.

8.27 대책에서 특히 아쉬운 부분은 ‘공급 확대’ 부문이다.

정부는 서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년(2018년~2022년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망하고 있다.

그리고 안정적인 주택수급 기반 위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택을 공급하기 위해 30만호 이상의 주택 공급이 가능하도록 다양한 규모의 30여 개 공공 택지를 추가로 개발할 계획이다.

재건축 규제 등으로 서울 도심의 공급은 차단하면서 서울 외곽에 공급을 확대하는 이러한 계획은 공급 부족 우려를 불식시키려는 의도로 보인다. 그러나 공급 부족이라는 원인을 찾았지만 그 처방이 잘못되어 보인다.

수급불균형으로 집값이 가장 많이 상승한 지역은 서울이다. 즉, 수요가 몰리고 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 지역이 서울이라는 말이고 따라서 여기에 적정한 공급이 지속되어야 공급 부족에 따른 우려가 해소될 수 있다. 필요한 곳이 아닌 그 주변에 공급을 한다고 해서 관심 지역 수요자가 방향을 선회하지 않는다.

그럼에도 불구하고 이러한 방향을 고수할 경우 10년 뒤에는 지금보다 심각한 부작용이 발생할 가능성이 있다.

서울에 살고 싶은 사람은 많은데 수도권에 주택 공급을 많이 하게 되면 더 많은 돈을 주고서라도 서울에 살려는 사람들과 그로 인해 어쩔 수 없이 외곽으로 나가는 사람들로 나뉘게 되면서 앞으로는 결국 서울을 포함한 수도권 내에서도 양극화가 심화될 것이다. 수도권의 공급과잉 지역은 일본처럼 유령도시가 될 수도 있을 것이고 서울의 공급부족 지역은 홍콩처럼 그들만의 리그로 인해 가격이 폭등할 것이다.

그렇다면 진정 ‘서민을 위한 부동산 대책’은 없을까?

일단 서울 도심의 재건축 규제를 다시 생각해 볼 수 있다. 현재는 규제에 초점이 맞추어져 있지만 반대로 완화하는 것이 필요하다. 물론 왜 재건축에 대해 규제하는지 잘 안다. 그 부작용을 해소하기 위해 용적률을 대폭 늘리는 것은 어떨까? 예를 들어, 15층 아파트를 재건축해서 80층의 아파트를 만드는 것이다. 그리고 조합원과 일반 분양분으로 50층을, 소형아파트, 임대아파트, 신혼부부, 청년, 소외 계층을 위해 나머지 30층을 분양 또는 임대를 하는 것이다.

서민도 직장이 가깝고 인프라가 뛰어난 곳에서 거주할 수 있고, 도심 내 주택 공급 확대로 공급 부족이 해소될 수 있다. 재건축이 진행되면 서울 시민들의 새 아파트에 대한 갈망도 점점 해소될 수 있다. 현재는 임대아파트의 경우 단지를 구분해서 짓는데, 그렇다 보니 임대아파트 거주민과 민영분양 아파트에 사는 거주민들 사이에 편견이 얼룩져 사회적 문제로까지 대두되고 있다. 용적률을 늘려 층을 높이고 한 아파트에 모두 거주하게 되면 임대와 민영 주택을 구분하기 어려워져 사회적 문제도 해소될 수 있을 것이다.

솔직히 위 대책은 많은 이해관계가 뒤섞여 현실성이 낮은 것이 사실이다. 그러나 이러한 생각들이 하나씩 모이다 보면 부동산 때문에 더는 고민하지 않고, 살고 싶은 곳에 살 수 있는 그런 날이 오지 않을까?

▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며, 부동산 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 17만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 부동산재테크 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.