[이코노칼럼]지역주택조합, 부동산신탁에 해법있다

[장석환 한국금융투자협회 부동산신탁지원부장] 지역주택조합과 관련해서 언론에서 보도된 기사들 가운데 흥미로운 사실은 조합의 ‘조합원 모집’에 대한 내용과 지방자치단체의 ‘조합원 가입시 유의사항 당부’에 대한 내용이 꾸준히 함께 나오고 있다는 점이다. 이는 주택경기의 호조로 시장에서 지역주택조합사업이 크게 활성화 되고 있다는 사실과 부작용도 함께 증가하고 있음을 보여주는 사례이다.

국민권익위원회의 조사자료에 따르면 지난 2005년부터 2015년 6월까지 155개 지역주택조합(7만5970세대)이 설립인가를 받았고, 2015년 상반기에만 33개 조합(2만1431세대)이 설립인가를 받아 전체 조합수의 20%를 넘어섰다. 지역주택조합 사업은 주택법에 따라 일정수의 사람들이 모여 조합을 설립하고 토지 매입을 통해 스스로 주택건설사업을 시행하여 주택을 공급받는 사업이다. 쉽게 말해 이미 만들어진 아파트가 아닌 ‘앞으로 건축할 아파트 공동 구매’라고 볼 수 있겠다. 지역주택조합의 경우 일반 재개발·재건축 등 정비사업과 달리 여러 규제가 적은데다 청약통장이 필요 없고 비교적 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있지만 추진하는 사업 규모에 비하면 결과물이 적은 편이라는 건 단점으로 꼽힌다.

지역주택조합 열풍은 아마도 서민들이 구입하기에는 부담스러운 아파트 분양가, 갈수록 치열해지는 아파트 청약 경쟁 때문일 것이다. 조금이라도 저렴하게 주택을 구입하고자 하는 서민들의 희망이 지역주택조합 설립의 증가로 나타나고 있는 것이다.

하지만 최근 지역주택조합사업의 부작용으로 인해 조합원의 피해가 증가하는 등 주택조합사업의 불확실성과 위험성이 현실화되고 있다. 지역주택조합의 많은 문제들은 근본적으로 토지 확보, 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집함으로써 토지 확보가 어렵게 될 경우 조합원의 추가 분담금 증가로 이어지는데 기인한다. 아울러 조합원이 사업주체라는 인식 부족과 조합의 부동산개발 사업에 대한 비전문성도 한 몫하고 있다.

많은 지자체에서 조합원 피해 최소화를 위해 주의를 당부하는 등 노력을 기울이고 있지만, 주택조합사업의 안정성을 높이기 위한 근본적인 제도 개선이 필요한 시점이다. 다만 제도 개선을 추진하는 과정에서 놓치지 말아야 할 점은 조합의 비전문성을 보완하기 위한 제도적 장치 마련이다.

주택조합(조합원)이 스스로의 결정에 따라 전문기관의 도움을 받아 사업을 추진할 수 있도록 사업추진 방식을 다양화할 필요가 있다. 보다 구체적으로는 지역주택조합사업의 안정성을 높일 수 있도록 기존의 사업시행 방식 외에 부동산신탁회사의 토지신탁 시행방식을 조합원들이 선택할 수 있도록 주택법을 개정해야할 필요가 있다. 이는 조합원들의 자발적인 공동체인 지역주택조합의 자율 사업이라는 제도의 취지에도 반(反)하지 않는다고 생각한다.

참고로 올해 3월2일부터 시장의 많은 관심 속에 재개발·재건축 조합이 조합의 비전문성을 보완할 수 있도록 부동산신탁회사에 신탁방식으로 정비사업을 시행하는 제도가 시행될 예정이다. 이러한 입법례를 지역주택조합제도에도 도입할 필요가 있다. 부동산신탁회사의 개발사업에 대한 전문성과 초기 사업비에 대한 자금조달 능력을 활용한다면 주택조합사업의 안정성과 투명성이 높아지는 효과를 기대할 수 있을 것이다.