기존 아파트 재건축, 새 주택 취득으로 안봐

[조선일보 제공] Q. 장철수(가명)씨는 아파트를 2채 보유하고 있었다. 그중 1998년도에 취득한 잠원동 소재 아파트가 2004년 중 재건축에 들어갔다. 재건축아파트는 2007년 3월 중에 준공될 예정이다. 올해부터 2주택 매도시에는 중과세가 적용되고 있어, 재건축아파트가 준공된 지 1년 이내에 거주하고 있는 광장동 소재 아파트를 처분하려고 계획 중이다. 하지만 장씨의 배우자인 나상실(가명)씨는 2주택 중과세를 피하기 위해서는 잠원동 재건축아파트가 준공되기 전 광장동 아파트를 매도해야 한다고 얘기하는데, 어느 쪽이 맞는 것일까?

A. 올해부터 2주택 처분시에는 양도세가 중과세되지만, 새로운 주택을 취득한 지 1년 이내에 기존 1주택을 매도할 경우의 1가구 1주택 비과세 혜택은 기존대로 유지된다. 장씨도 잠원동 재건축아파트가 준공되면 새로운 주택을 취득한 것이므로 준공된 지 1년 이내에 광장동 아파트를 처분할 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다고 생각하고 있다. 하지만 이는 사람들이 가장 많이 오해하는 사안 중 하나다.

기존 아파트를 보유하다 재건축이 진행되는 경우 준공될 때 새롭게 취득한 것이 아니라 기존 아파트 매수 시점을 취득일로 봐야 한다. 즉, 장씨도 이미 예전부터 2주택을 보유하여 왔으므로 잠원동 아파트가 재건축되었다고 해서 새로운 주택을 취득한 것이 아니다. 따라서 먼저 양도하는 광장동 아파트는 2주택으로 양도세가 중과된다.

그렇다면 양도세를 줄일 수 있는 방법은 없을까? 2주택 중과를 피하기 위해서는 부인 나상실씨 말대로 잠원동 재건축아파트 준공 전 광장동 아파트를 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 장씨가 현재 보유하고 있는 재건축 입주권도 주택으로 간주된다. 다만 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획이 인가된 경우에만 해당하므로 장씨의 경우처럼 2004년도에 재건축이 시작되었다면 준공될 때까지는 잠원동 재건축 입주권은 주택으로 계산되지 않는다. 따라서 장씨는 잠원동 재건축아파트가 준공되는 2007년 3월까지 광장동 아파트를 처분하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.