[이것이 부동산테크]원룸, 다시 돈 낳네!

[조선일보 제공] 지난 2001년 대기업에서 퇴직한 이찬호(가명·60)씨는 원룸 사업이 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다고 말한다. 이씨는 직장 생활을 하면서 싼값에 사 두었던 서울 봉천동 단독주택(200여평)에 원룸 주택을 지었다. 지하 1층, 지상 5층 규모로 실평수 7~8평짜리 방이 40개나 된다. 대출이자·세금 등을 빼고 한 달 순수 월세 수입만 1000여만원. 대기업 임원급 연봉을 뺨친다. 지하철 낙성대역과 서울대가 가까워 빈방이 거의 없다. 그는 “퇴직금·여윳돈을 합쳐 3억원에 은행 대출 5억원으로 집을 지었다”면서 “3년만 지나면 대출금은 다 갚을 것 같다”고 말했다.


전망… 전셋값 뛰면서 각광 ‘풀 옵션’ 원룸 인기
원룸 주택 시장이 조금씩 살아나고 있다. 아직도 2~3년 전 공급 과잉 탓에 고생하는 투자자가 적지 않다. 그러나 강남 테헤란로변이나 역세권, 대학가 주변 등 입지(立地)가 좋은 지역은 최근 빈방이 급격히 줄고 있다. 8·31 부동산 대책 이후 전셋값이 뛰면서 임대료가 싼 원룸 수요가 늘어난 것. 새로 지어서 깨끗하고, 냉장고·세탁기·가구 등 이른바 풀옵션(full opt ion)을 갖춘 집은 선호도가 높다.

원룸 사업자의 폭도 다양해지고 있다. 노후 재테크 수단에 목마른 50~60대 은퇴자뿐만 아니라 30~40대 직장인이나 사업가도 원룸 사업에 나서고 있다. 수목건축 서용식 사장은 “빈방이 줄고 임대수익률이 높아지면서 불과 1년 전만 해도 뚝 끊겼던 컨설팅 문의가 적잖게 들어온다”고 말했다.


비용… 땅값과 건축비 합쳐 10억~13억은 들어
그렇다면, 원룸 사업에는 어느 정도 투자비가 필요할까. 전문가들은 서울의 경우, 땅값과 건축비를 포함해서 10억~13억원은 든다고 말한다. 땅은 최소 60평이 넘어야 한다. 이 경우 건물은 5층까지 올리고, 10평 안팎 원룸을 7~8가구쯤 지을 수 있다. 주차장은 가구당 한 대꼴로 확보해야 한다.

건축비는 평당 250만~300만원, 땅값은 입지에 따라 다르지만 평당 1000만~1200만원은 줘야 한다. 임대료는 서울 강남 기준으로 평당 1000만원쯤 받을 수 있다. 10평대가 전세 1억원, 월세로는 보증금 3000만원, 월 70만원 수준이다.

서 사장은 “건축비를 조금 더 들여 건물 외관이나 내부 마감을 차별화하면 임대료도 올라가고, 세입자 유치도 쉽다”고 말했다.


얼마나 버나… 역세권·대학가 짭짤 전세 4천만~6천만원
원룸 사업의 성패는 역시 입지조건이다. 지하철 역세권이 같은 평수라도 임대료를 더 받는다. 신촌역 인근 7~8평짜리 원룸은 전세 기준으로 5000만~6000만원 선으로 다른 대학가보다 500만~1000만원쯤 비싸다. 교통이 좋고, 주변에 학교도 많아 빈방 구하기가 쉽지 않다. 최근 원룸이 많이 들어선 봉천동 낙성대역 부근은 6~7평 원룸이 전세로 4000만~4500만원, 2호선 서울대입구역은 5000만~6000만원쯤에 임대료가 형성된다. 이곳은 지하철역이 가까워 직장인과 서울대, 숭실대 등 대학생 수요가 많은 편이다.

최근엔 특수 수요층을 겨냥한 이색 원룸도 나온다. 예컨대, 서울 광진구 능동 선화예고 주변에는 지방에서 올라온 고등학생을 위해 방음장치를 갖춘 원룸을 지어 짭짤한 수익을 올리는 사례도 있다.


유의할 점… 뉴타운 예정지 피할것 수도 등 보수기술 도움
원룸은 철저한 준비와 관리 노하우가 중요하다. 투자에 앞서 대상 지역의 시장 조사부터 하는 게 좋다. 시간과공간 한광호 사장은 “학생이라면 가격이 싸야 하고, 직장인이 많은 곳이라면 가격보다 편의 시설과 서비스가 좋아야 한다”고 말했다. 신촌의 신서강부동산 관계자는 “아무리 수요가 많아도, 비싼 땅을 사서 원룸을 지으면 남는 게 없다”고 지적했다. 뉴타운 예정지는 수용 가능성이 있어 투자를 피해야 한다.

원룸 사업에 관심이 있다면 틈틈이 보일러나 수도에 관한 기술을 익혀 두는 것도 도움이 된다. 시설 보수비를 절약할 수 있다. 원룸은 오래될수록 인기가 떨어진다. 따라서, 건물이 낡기 전에 팔거나 리모델링을 하는 것도 방법이다.