초보자는 테마 상가·아파트 상가 유리해요

[조선일보 제공] 지난 4월 재래시장 도매상 생활 30년 동안 모은 13억원을 상가 건물 구입에 투자한 K(51)씨는 요즘 짭짤한 임대 수입에 흐뭇한 표정이다.


K씨는 그동안 돈이라고 하면 무조건 은행에 넣어두는 것이 최고라고 생각해 왔다. 그러다 노후를 대비해 상가 건물에 투자하는 방안을 검토해보라는 전문가의 권유를 듣고, 전체 예금의 70% 가량을 빼내 서울 성수동 역세권의 지하 1층, 지상 5층(대지 57평, 연건평 180평) 상가 건물을 매입했다.

처음에는 불안했지만 지금은 월 640만원(수익률 연 6.8%)의 안정적인 임대 수입을 올리고 있다. 임대료 수입이 그동안 받아온 은행 이자의 두 배 이상에 이르고 있기 때문이다.

◆8·31 대책 후 중소형 빌딩 인기 상한가

8·31 대책 이후 재건축아파트 가격이 하향세를 보이는 가운데, 투자자의 발길이 상가 쪽으로 향하고 있다. 특히 서울 강남지역 중소형 상가빌딩은 강세를 보이고 있다. 투자자들 중엔 강남 지역 중소형 빌딩은 이미 너무 오른 것 아니냐는 시각을 가진 이들도 적잖다. 하지만 실제로 강남에 투자하는 사람들의 생각은 다르다.

강남지역은 상권이 특화돼 있어 장사가 잘 될 수밖에 없다는 것이다. 특정 업종인 경우에는 아무리 임대료가 비싸도 강남에 문을 열어야 장사가 될 정도라고 한다. 웨딩업을 비롯한 고급의류, 성형외과 등이 좋은 예이다. 이들 업종은 압구정동, 청담동, 신사동, 강남역 주변을 선호한다.

서울 강북과 수도권 등은 목이 좋은 역세권 주변 중소형 상가빌딩이 매력적이다. 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 것. 일반적으로 임대수익률(투자액 대비 연간 임대료 수입의 비중)은 강남이 4~5%이고, 강북지역은 6∼7% 정도로 더 높게 나타난다. 다만 건물 시세 상승에 따른 자본 수익 측면에서는 강남지역이 강북보다 낫다.

상가건물이 인기를 누릴 수 있는 것은 임대수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다.

▲ 임대수익형 부동산인 상가가 재테크 상품으로 주목받고 있다. 그러나 상권이 좋지 않거나 업종 선택이 잘못되면 임대수익은커녕 투자원금을 까먹을 수도 있어 신중한 투자가 필요하다.

◆테마상가는 수익률은 높지만 리스크도 커


상가에 투자하기만 하면 전부 임대수입이 보장되는 것은 아니다. 수도권 테마상가(분양가 5억원, 30평형)에 투자한 Y씨의 경우는 요즘 임차인을 구하지 못해 발을 구르고 있다. 임대수입은 고사하고 대출 이자만 계속 쏟아붓고 있다. 제대로 따져보지 않고 투자한 것이 화근이었다.

부동산시장이 급속히 세분화되면서 상가시장도 크게 근린상가 중심의 중소형 빌딩과 테마상가로 양분되고 있다. 또 부동산의 지역별, 종목별 차별화 현상이 뚜렷해지고 있어, 어떤 지역, 어떤 종류의 상가를 구입할 것인지 심사숙고할 필요가 있다.

테마상가는 쇼핑몰이나 재래상가와는 달리 한 가지 품목을 가지고 서로 경쟁관계를 거치면서 시너지 효과를 내는 상가를 말한다.

1990년대 의류를 전문으로 취급하는 테마상가가 문을 연 것을 필두로 하여 지금은 전자, 액세서리, 요식업, 한방 등 다양한 종류가 등장하고 있다. 동대문 의류전문 테마상가인 밀리오레, 두타를 중심으로 의류시장이 급속히 확대되면서 다른 지역의 테마상가의 공급을 촉진시켰다.


요즘엔 영화관·대형서점 등 다양한 업종으로 구성해 업종 간 연계마케팅을 통한 시너지효과를 극대화시키는 복합테마상가도 선을 보이고 있다.

테마상가는 전용면적 10평 내외로 소액투자자에게 적합한 상품으로 자리매김을 하고 있다. 수익률도 8∼9% 정도로 다른 상가에 비해 높은 편이다. 그러나 그만큼 위험도 크다. 테마상가의 공급 과잉으로 인한 동종 업종 간의 과다한 경쟁으로 임대 수입이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

◆초보자는 테마상가·아파트 내 상가 유리


상가투자는 몇 가지 사항에 유의해야 한다. 상가는 상권의 활성화 여부에 따라 임대수익과 자본수익(건물 값 상승에 따른 시세차익)이 달라질 수 있기 때문에 상권의 미래가치를 잘 따져봐야 한다. 기존 상권보다는 성장 가능성이 많은 신흥상권을 선택하는 것이 유리하다.

자금계획도 충분히 세워야 한다. 시장이 불확실할 때에는 여유자금을 가지고 투자를 하는 것이 원칙이다. 대출을 끼고 투자하는 경우에는 금융비용을 감안하고도 임대수익률이 4∼5% 정도는 유지되도록 해야 한다. 중·소형 빌딩의 경우에는 수십억원의 돈이 들어가는 만큼 매입자금, 수선비 등도 고려해야 한다. 초보자인 경우에는 상권이 보장돼 있는 테마상가나 아파트단지 내 상가가 유리해 보인다.

[고준석 신한은행 부동산재테크팀장]