용산·강남·과천 '알짜'가 온다..'패닉바잉' 진정될까

[이데일리 김용운 기자] 늦어도 오는 2028년까지 서울 도심의 핵심 요지로 손꼽히는 서울 용산에 1만3000가구 규모의 신규주택이 들어선다. 서울 노원구 공릉동의 태릉골프장 또한 1만 가구 규모의 미니신도시로 거듭난다. 이 외에도 서울 강남구 서울의료원과 경기 과천시 과천청사 내 유휴부지가 수천 가구 규모의 공동주택 단지로 거듭난다.

또한 재개발과 재건축 과정에서 공공기관 참여를 통해 규제를 완화, 정비사업으로 서울 도심 내 최대 7만 가구 규모의 신규 공급을 확대한다. 정부가 지난 5·6 대책에 이어 3개월 만에 또다시 대규모 공급 대책을 내놓으면서 최근 30~40세대들의 ‘패닉 바잉’으로 급등 중인 서울과 수도권 내 아파트값이 진정될 지 여부에 관심이 모아지고 있다.

서울 용산 철도정비창 부지(사진=연합뉴스)

3040세대 ‘패닉바잉’에 놀란 정부 3개월만에 대규모 공급책

홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관을 팀장으로 하는 주택공급확대TF(테스크포스)가 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(8·4대책)을 발표했다. 8·4 대책은 문재인 대통령이 지난 7월 초 김현미 국토교통부 장관으로부터 서울과 수도권 부동산 시장에 대한 긴급 현안보고를 받은 뒤 서울과 수도권 내 신규주택을 “발굴하라”고 지시한 이후 나온 주택공급 대책이다. 국토교통부는 이에 앞서 지난 5월 서울 용산철도정비창 부지에 8000가구 규모의 공동주택을 짓고 공공재개발과 도심 내 오피스건물이나 상가를 주거용으로 전환하는 등의 정책으로 서울에 7만 가구를 공급하겠다는 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’(5·6대책)을 내놨다.

하지만 5·6대책 이후에 오히려 서울과 수도권의 아파트값은 상승세로 돌아섰다. 향후 1~2년간 서울 내 공급은 늘어나지 않는다는 소식에 3040세대들이 ‘묻지마 매매’에 나섰기 때문이다. 국토교통부애 따르면 지난 6월 서울의 주택거래는 1만9463건으로 전달(1만255건)보다 89.8% 늘었다. 지난해 같은 달(8990건)과 비교하면 두 배 넘게 많다. 거래량이 폭증하면서 서울의 아파트값도 반등했다. 한국감정원의 주간아파트 매매동향에 따르면 서울의 6월 아파트매매가격지수는 0.13%를 기록해 전달 -0.20% 하락에서 상승세로 전환했고 7월에는 올 들어 최대인 1.13% 상승했다.

결국 정부는 그간 서울과 수도권에 주택공급이 부족하지 않다는 기존의 입장을 번복하고 다시 추가공급대책 마련에 나섰다. 이 과정에서 서울시내 그린벨트 해제 및 육군사관학교 이전 등의 논란 등 우여곡절 끝에 2028년까지 사울과 수도권에 13만2000가구 이상을 신규로 공급하는 8·4대책을 내놨다. 현 정부 들어 23번째 부동산 대책이다.

한강변 50층 재건축도 가능…기부채납이 관건

8·4 대책에서 서울시내 공공기관이 소유한 유휴부지 개발을 전제로 한 주택공급 외에도 재건축과 재개발 관련 규제를 완화해 7만 가구를 새롭게 공급하는 방안도 눈길을 끌고 있다. LH와 SH등 공공기관의 참여를 전제로 하는 공공재건축을 통해 주택공급을 확대하는 구체적인 방안이 처음 나왔기 때문이다. 정부는 소유자의 60% 이상 동의를 전재로 공공참여 고밀재건축을 추진하면 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용할 방침이다. 이에 따라 35층으로 묶인 서울의 주택 층수제한도 완화돼 강남과 한강변 고밀 재건축 단지는 50층까지 건물을 올릴 수 있게 된다.

그러나 증가하는 용적률의 50~70%는 기부채납으로 대신해야 한다. 정부는 공공이 자금 조달·설계 등을 지원하는 공공관리 방식과 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 가운데서 조합이 선택할 수 있도록 한다. 조합으로부터 기부채납을 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다. 단 이를 위해서는 도시정비법 개정해야 한다. 정부는 공공재건축을 통해 5년간 약 5가구 이상 신규주택 공급이 가능할 것으로 예상했다.

이와 함께 뉴타운 해제 지역에 대해서도 공공 재개발을 적극 추진해 2만 가구 이상 공급할 계획이다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정했다가 사업 지연 등으로 해제된 정비구역은 서울에서만 175곳에 달한다. 따라서 공공재건축 및 재개발 등을 통해 총 7만 가구 규모의 주택이 늘어날 예정이다. 또한 3기 신도시의 용적률을 상향해 추가로 주택을 공급하고 노후 공공임대 재정비 사업을 통해 3000가구, 상가오피스의 공실을 주거용으로 전환해 2000가구를 신규로 마련한다

직주근접형 주택 공급 눈길…개발에 속도 내는 것이 중요

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 8·4 대책에 대해 “30~40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근에 용적률 상향 등으로 직주근접형 주택을 많이 짓도록 한 게 특징이다”며 “공급계획 청사진이 만들어진 만큼 이제 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다”고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “용산과 강남의 공급과 고밀 재건축 추진 등은 새로운 공급대책으로 30~40세대의 불안심리와 패닉바잉 해소에 도움이 될것이다”며 “다만 당장 입주물량이 늘어나지 않는다는 점에서 지금 오르고 있는 집값과 전셋깂을 잡기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 말했다.