'잃어버린 20년' 딛고 닻올리는 사직2구역..숙제는 '높이 제한'

[이데일리 전재욱 기자] 서울 중심지라는 입지상 이점에도 20년 넘게 사업이 표류한 종로구 사직2구역 재개발이 사업을 정상화하고 정비계획을 가다듬고 있다. 다만, 재개발 조합이 ‘잃어버린 20년’에 대한 보상 차원에서 서울시에 높이 제한 완화를 요구하고 있어 진통이 예상된다.

1일 정비업계에 따르면 사직2구역 재개발조합은 이르면 다음달 서울시에 변경 정비계획을 제출할 예정이다. 앞서 2012년 사업시행계획을 인가받았지만 12년 동안 사업을 진척시키지 못한 탓에 새로운 정비계획안을 제출하려는 것이다. 기존 정비계획안은 용적률 176%를 적용해 486가구(임대 포함)를 공급할 계획이었지만, 이를 용적률 200% 초중반으로 올려 공급 가구를 500세대 초중반으로 늘리는 방안을 검토하고 있다.

덕수궁에서 바라본 서울시청 본관 건물. 시청 본관이 궁궐 위로 솟는다는 지적에도 신축이 이뤄졌다. 사직2구역 조합은 서울시청 사례를 들어 경희궁 인근 재개발 고도제한을 완화할 것을 요구하고 있다.(사진=사직2구역 재개발조합)

관건은 사업지에 인접한 문화재 경희궁이다. 사직2구역은 조선 시대 왕이 정사를 보던 정전(正殿)인 경희궁 숭정전을 마주하고 뒤편에 자리한다. 이런 이유에서 서울시는 이 구역 높이를 엄격하게 제한했다. 새로 짓는 아파트 높이가 숭정전을 바라보고 뒤로 솟아오르면 문화재 경관을 해친다는 것이다.

조합이 계획하는 방안은 시의 이런 방침과 배치된다. 새로 계획하는 정비계획안대로 용적률과 층수를 올리면 숭정전을 바라보고 뒤편의 위로 건물이 올라간다. 이를 두고 서울시는 높이 제한 원칙을 유지하는 대신 주변 층수 제한을 풀어 균형을 맞춘다는 계획이다. 구역 내에 자연경관지구를 조정하는 방안이 유력하다.

그러나 조합은 서울시에 높이 제한 완화를 요구하고 있다. 새로 짓는 아파트 주된 동이 숭정전 뒤편에 있기 때문에 중심 건물 층수를 제한하면 사업성이 떨어지기 때문이다. 아울러 서울시의 무리한 개입으로 정비사업이 중단된 데 따른 손해를 만회하려면 높이 제한을 완화해야 한다는 주장도 있다.

앞서 이 구역은 2012년 사업시행계획을 인가받아 정비사업을 추진했지만, 서울시가 2017년 3월 이곳을 정비구역에서 해제해 제동이 걸렸다. 한양 도성 인접 지역이므로 개발하지 않고 보존하려는 게 박원순 서울시의 방침이었다. 대법원 판결로 다시 재개발 구역으로 지정되기까지 2년이 걸렸다. 이 과정에서 시공사가 떨어져 나갔다. 2022년 12월 삼성물산을 신규 시공사로 선정하기까지 사업은 동력을 잃었다.

2003년 추진위를 설립한 지 22년째 사직2구역 재개발은 나아가지 못한 것이다. 이제 다시 사업을 추진하고자 하지만 녹록지 않다. 앞서 2012년 사업시행계획을 받을 당시와 비교하면 사업성이 터무니없이 악화했다. 그동안 공사비가 급증한 탓이다.

전규상 사직2구역 재개발조합장 직무대행은 “시는 과거에 불법적으로 조합의 재개발을 방해하더니, 이제는 제도적인 이유를 들어 사업을 방해한다”며 “시의 방해로 20년 넘게 재개발이 지연된 데 따른 손해를 보상받으려면 높이 제한을 완화해야 한다”고 말했다.

사직2구역이 뒤지는 사이 인근 돈의문뉴타운 사업은 속도를 냈고, 이로써 들어선 경희궁 자이(84㎡)는 현재 20억원을 호가한다. 그나마 현재 서울시가 구역 내 자연경관지구 조정이라도 긍정적으로 검토하는 이유는 이런 배경을 고려한 ‘정무적 판단’으로 풀이된다.

서울시 관계자는 “과거 시와 겪은 갈등으로 정비사업이 지연된 부분을 인식하고 있다”며 “최대한 사업이 ‘되는 방향’으로 검토할 계획”이라고 말했다.