[김학렬의 All that 부동산 46회] 입주 물량만으로 부동산 결정 하면 안 돼

최근 3년~4년 동안 가장 인기 있었던 부동산 시장 분석 방법은 입주 물량 분석이었다. 시군구 단위 좀더 세밀하게 본다면 동 단위까지 해당년, 해당월에 입주하는 모든 입주 물량을 카운팅하는 것이다. 분양한 물량은 확정돼 있다. 입주 시기별로 분양 물량을 카운팅하면 된다. 따라서 분양이 완료된 단지들의 2~3년 후 입주 물량까지는 정확히 예측이 가능하다. 이 입주 예정 물량을 가지고 특정 지역의 시세 등락을 전망하는 것이다.

그런데, 이 입주 물량으로 과연 그 지역의 시세 등락을 얼마나 정확하게 예측할 수 있을까?

입주 물량, 다른 말로 공급량이라 할 수 있다. 공급량이 시장에 영향을 준다는 것은 틀림없는 사실이다. 하지만, 어느정도까지 시세에 영향을 주는지에 대해서는 계산하지 못할 것이다. 구체적인 숫자가 주는 절대적인 신뢰성이 있다. 이 지역은 시세가 오를 거야, 내릴 거야 라고 단순한 추정치로 설명하는 것보다 이 지역의 적정 증가 세대수가 1만 세대인데 2만 세대가 입주 예정이니까 가격이 내려갈 거야. 5천세대 밖에 공급이 되지 않으니까 가격이 올라갈 거야 라는 식으로 구체적인 수치를 제시하면 대부분 인정을 하게 된다. 통계는 대부분 그렇게 활용이 된다.

입주 물량 활용은 대략적으로 이렇다. 시·군·구 단위로 현재 인구수의 5% 정도가 매년 추가 공급이 되어야 하는데 그정도 입주 물량이 없는 지역은 가격이 오르고, 입주 물량이 5%가 초과되게 되면 가격은 떨어진다는 것이다. 여기서 필요한 주택의 수를 세대수로 측정하는 경우도도 있고, 인구수로 계산 하는 경우도 있다. 아파트 수요 예측에 대한 단순하지만 하나의 기준을 만들었다는 데에서는 이러한 시도는 당연히 활용도가 있다.

다만 부동산은 입주 물량을 따지기 전에 기본적으로 먼저 분석해야 할 것이 있다. 바로 입지다. 따라서 입지를 빼고 입주 물량만 가지고 시장을 판단하고 예측하는 것은 한계가 있다는 것이다. 결국 입주 물량만 가지고 부동산 관련 의사결정을 해서는 안된다는 것이다.

입주 물량을 토대로 수요를 예측하는 강의 최근 2~3년 동안 선풍적인 인기를 끌었다. 그런데, 그렇게 분석한 지역을 추천하는 것이 아니라, 입주 물량 분석을 통해 입주 물량이 없었던 지역의 가격이 많이 올랐다라는 결과를 제시하고, 결국 추천하는 지역은 그 지역은 가격이 많이 올랐으니 이제 그 옆지역이 오를 것이다 였다. 예를 들어 보면 서울의 경우 입주 물량이 부족한 5개 지역 정도를 최초로 추천한다. 그 지역들이 오르면 그 옆지역을 정리하여 10개 지역을 추가로 추천한다. 그리고 또 다시 3개 지역이 또 추천한다. 결국 갭투자로 투자할 수 없는 상위 7개 구를 제외하면 3년 동안 서울의 모든 지역을 다 추천한 것이 된다. 이런 결론이 나오게 되면 입주 물량 분석은 의미가 없다.

입주 물량만 가지고 분석할 때 생기는 맹점에는 이런 것도 있다. 지방의 중소도시를 추천한다. 당연히 최근 몇 년동안 입주 물량이 없었다는 이유다. 추천한 이후에 시세가 오른다. 입주 물량 분석이 맞는 것 같다. 하지만, 조금만 더 따져보면 모순이 있는 것을 알 수 있다. 지금까지도 공급이 없지만, 앞으로도 공급 계획이 거의 없는 지역이라는 것이다. 공급이 없는 이유는 인구와 세대수가 늘지 않는 지역이기 때문이다. 심지어는 조금씩 줄어들고 있는 지역이라는 것이다. 추가적인 공급이 필요없다고 지자체나 건설사에서 판다한 지역이라는 것이다. 그렇다면 왜 시세가 올랐을까? 그건 그 지역 투자자들이 이전 시세보다 더 높은 가격에 매수를 했기 때문이다.

그 반대의 사례도 있다. 세종시를 보자 세종시는 기존에 사람이 거의 살지 않았던 곳이었는데 왜 계속 공급이 되고 있을까? 그리고, 분양은 왜 잘 될까? 동탄도 지금 사는 사람수보다 훨씬 많은 공급이 되고 있는데 왜 분양이 잘 되고 있을까? 향후에도 몇 만 세대를 더 분양해야 한다. 건설사들은 수요도 없는데 무조건 공급하는 것일까? 이건 입주 물량으로 어떻게 설명할 수 있까?

많은 입주 물량으로 문제가 된 좋은 사례로 2008년의 잠실을 들기도 한다. 2년 동안 거의 2만 세대 가까이 입주를 하다보니 역전세가 난 유명한 사례로 회자가 되던 지역이다. 결국 입주 물량에는 장사가 없다 라는 명제를 남기기도 했었다. 그런데, 그 이후에 잠실은 그 위상이 강남구만큼이나 대단한 지역으로 탈바꿈되었다. 이건 또 어떻게 생각해야 할까?

입주물량은 참고 수치여야 한다. 만약 고립된 지역에 고정된 인구와 세대가 있는 지역에서는 이 입주 물량 분석이 유효할 수 있을 것이다. 하지만, 현재의 광역 교통망과 수요층이 넘쳐나는 핵심도심에서는 그저 참고 수치여야만 한다. 공급 물량 파악과 동시에 입지 경쟁력을 먼저 파악해야 한다. 발전 가능성이라는 측면도 고려해야 한다. 무엇보다 인구가 줄고 있는 지역이면 왜 주는지, 인구가 늘고 있는 지역이면 왜 늘고 있는지에 대한 분석이 선행되어야 한다. 입주 물량보다 입지의 경쟁력과 그 안에 살고 싶어하는 사람들의 수요 규모가 더 중요하다. 특히 투자자들에게는 더욱 그렇다.