'은마 재건축 복병' 장기수선충당금이 뭐기에[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마 아파트가 또다시 내분에 휩싸였다. 이번에는 `장기수선충당금`이 문제다. 장기수선충당금은 아파트 입주자 대표회의에서 관리한다. 그런데 아파트 재건축 추진위에서 장기수선충당금을 임의로 사용했다는 것이 이번 갈등의 핵심이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=뉴시스)

입주자 대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 조직으로, 재건축 사업을 진행하기 위해 결성된 재건축 추진위와는 별개의 주체다. 기존의 아파트를 재건축 사업을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축 사업에서 종종 문제가 되는 쟁점이 장기수선충당금을 누가 관리하고 사용할 수 있는 지다.

대법원은 재건축 조합과 입주자 대표회의를 별개의 단체로 보아 입주자 대표회의에서 관리 규약이나 결의를 통해 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한을 재건축 조합에 승계하기로 결정하지 않는 한, 여전히 입주자 대표회의가 장기수선충당금에 대한 권리를 가진다고 본다. 특별한 사정이 없다면 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한은 입주자 대표회의에 유보돼 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 은마 아파트 재건축 추진위는 장기수선충당금을 관리하거나 사용할 권한이 없다.

또 장기수선충당금은 법에 정해진 항목으로만 사용할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 공동주택의 사업 주체는 아파트의 장기수선계획을 수립해 사용검사를 받아야 하고, 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 주택 소유자로부터 징수해 적립해야 한다.

이때 장기수선충당금은 수선 공사 등 법에 명시된 항목으로만 지출할 수 있고, 구체적인 사용 계획은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼 있다. 만약 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하면 과태료 처분을 받을 수 있다. 또 형사적으로도 업무상 배임죄가 성립할 가능성도 크다.

향후 행정청의 조사로 구체적인 사항이 밝혀지겠지만, 이번 은마 아파트와 같이 많은 공동주택에서 장기수선충당금을 둘러싸고 갈등이 발생한다. 특히 은마 아파트의 경우에는 장기수선충당금이 기존 100억원에서 50억원으로 감소할 때까지 행정청의 별다른 조치가 없었다는 점을 살펴볼 때, 이에 대한 적절한 관리·감독이 이루어져야 할 필요성이 있어 보인다.