뜨거운 비규제지역, 식을때 먼저 꽁꽁…“옥석가리기 힘써야”

[이데일리 신수정 기자] 부동산 규제가 이어지면서 투자 열기가 비규제 중소도시로 옮겨붙고 있다. 규제 지역에 비해 취득세가 저렴한데다 다주택자에게도 양도세가 중과되지 않으면서 가수요가 이동했다는 분석이다. 하지만 전문가들은 실수요가 받쳐주지 않은 지역일 경우 집값 하락기에 가격이 곤두박질 칠 수 있다고 지적하며 투자에 유의해야 한다고 조언했다.

아파트 전경. (사진=뉴시스)

실수요 뒷받침 지역으로 집중해야…산업단지·교통호재 영향

전문가들은 부동산 ‘불장’이 이어지고 있지만, 지역 및 단지별 옥석 가리기가 우선돼야 한다는 지적도 크다. 가장 눈여겨볼 것은 지역 집값을 지탱해줄 실수요자가 얼마나 있는지다. 특히 대규모 산업단지나 교통호재가 영향을 주는 지역은 인구 유입이 대거 발생해 집값을 떠받친다.

실제 동탄2신도시 아파트들은 분양 당시 이들 산업단지와 인접한 직주근접형 신도시에 들어선다는 점에서 많은 관심을 받았다. 특히 산업단지와 지리적으로 가까운 동탄 북측 지역의 경우 풍부한 배후수요로 인해 현재도 남측 지역보다 시세가 높게 형성돼 있다.

KB부동산 시세를 보면 동탄2신도시 내에서 산업단지와 가장 인접한 영천동 일대 아파트 평균 시세는 1월 기준 7억 3112만원(전용 60~85㎡ 기준)을 기록했다. 반면 거리상 가장 먼 남측의 장지동은 평균 6억5239만원으로, 약 8000만원에 가까운 차이가 난다.

교통호재도 중요한 기준점이다. 교통망이 좋아지는 지역은 인구 유입, 지역 경제 활성화의 배경이 되면서 부동산 시세에도 영향을 준다. 눈여겨볼 비수도권 광역철도 사업으로 △부산·울산·경남권(부산 노포~경남 양산~울산역) △대전·세종·충청권(대전 반석~세종~청주공항) △대구·경북권(서대구역~경북신공항~의성) △광주·전남권(상무지구~나주혁신도시) △강원권(경기 용문~강원 홍천) 등이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “집값 상승기의 고점으로 갈수록 비인기지역까지 풍선효과가 나타나는데, 집값 하락기로 넘어가게 되면 공급 과잉 지역부터 가격이 하락하기 시작한다”며 “산업단지가 형성되거나 교통호재의 효과를 받는 지역 위주로 투자해야 한다”고 설명했다.

비규제지역 분양권 거래↑…집값 하락기 매도세 높을 수도

해당 지역에 실수요자가 얼마나 있는지를 파악하는 지표로는 분양권 거래량을 보면 된다. 분양권 거래가 잦다는 것은 그만큼 가수요가 많다는 뜻이기 때문에 분양권 거래가 적을수록 실수요자가 많다고 해석할 수 있어서다.

실제로 분양권 거래는 규제지역보다 비규제지역이 월등히 많다. 국토교통부 분양권 거래 자료에 따르면 올해 1∼8월 지방 5대 광역시 분양권 거래량은 8812건에 그친 것으로 나타났다. 이는 지방 광역시 분양권 전매금지(9월)가 시행되기 전인 지난해 1∼8월 분양권 거래량 2만 101건보다 대폭 감소한 것이다. 대전시 68.7%, 부산 65.9%, 광주 63.2%, 대구 41.1% 급감했다.

반면 비규제 지역 중소도시는 분양권 거래량이 급증했다. 경북 경주에서는 올해 890건이 거래되며 지난해(190건)보다 무려 4.6배 이상 증가했다. 경남 양산(99.7%)과 경남 김해(87.52%)도 같은 기간 2배가량으로 늘었다. 목포는 올해 311건으로 지난해 254건에서 22.44% 증가했다.

전문가들은 비규제지역에서도 분양권 거래가 많은 곳은 투자에 유의해야 한다고 조언한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “통상적으로 주택 거래가 많다는 것은 부동산에 관심 있는 수요가 많다는 의미로 가격 상승을 예상할 수 있지만, 현재 비규제지역은 실수요자 이외의 투자자들도 다수 들어와 있는 것으로 분석된다”며 “실수요자가 뒷받침될 수 있는 일자리가 있는 지역이나 교통 인프라 개발로 서울과의 접근성이 좋아진 곳 등을 위주로 매매해야 집값 하락기에 가격 방어를 할 수 있다”고 설명했다.