분양가 상한제가 키운 '청약광풍'

[이데일리 박민 기자] ‘99.3대 1’.

올해 서울에서 일반에 분양한 아파트 청약 경쟁률이다. 100명 중에 약 1명이 청약 문턱을 넘는 이 경쟁률은 집계가 시작된 2000년 이후 역대 최고치다. 현 정부 들어 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 민간택지 ‘분양가 상한제’ 지정 요건을 완화해 부활시켰지만, ‘앞으로 민간의 주택 공급이 줄어들 것’이라는 우려와 ‘당첨만 되면 시세차익이 상당하다’는 인식에 청약이 내집 마련이 아닌 ‘로또 복권’ 도구로 전락해가는 모양새다.

8개 단지 중 절반이 100대 1 넘겨

부동산114가 올해 들어 이달 11일까지 서울에서 분양한 8개 단지의 청약경쟁률을 조사한 결과, 총 1321가구(특별공급 제외) 모집에 13만1216명이 몰리며 99.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 전체 절반인 4곳에서 100대 1이 넘는 청약 경쟁률을 보였다. 공공분양아파트인 마곡지구9단지가 146.8대 1로 경쟁이 가장 치열했고, 호반써밋목동(128.05대 1), 르엘신반포(124.75대 1), 르엘신반포파크애비뉴(114.34대 1)의 경쟁률을 이어갔다.

(그래픽= 이미나 기자)

서울의 청약경쟁률은 지난해 상반기(1월~6월)만 해도 4836가구 공급에 8만974명이 청약해 16.74대 1 경쟁률에 불과했다. 그러나 이후 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제)를 공식적으로 언급한 지난해 6월 말 이후 치솟기 시작했다. 지난해 하반기(7월~12월)에는 5952가구 공급에 26만683명의 청약자가 몰리며 43.79대 1의 경쟁률로 껑충 뛰어 올랐다.

치열한 청약 경쟁률로 당첨의 문이 더욱 좁아지면서 가점이 상대적으로 낮은 30·40세대의 희망고문도 갈수록 심해지고 있다. 웬만한 가점으로는 당첨이 쉽지 않기 때문이다. 지난달 분양한 ‘흑석리버파크자이’는 청약 가점 최저 커트라인이 59점이었고, 심지어 만점(84점)이 등장할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다. 청약 가점은 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점)을 따져 다득점자(84점 만점)에게 공급하는 제도다. 만점을 받으려면 본인을 포함해 7인 이상의 가족이어야 하며, 무주택기간·청약통장 가입기간이 모두 15년 이상이어야 한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장을 안정화하겠다며 정부가 초강력 카드로 꺼낸 상한제가 공급위축 신호로 읽히면서 청약수요 폭증, 계층간 상대적 박탈감 등 부작용만 더 키웠다”고 지적했다.

상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 앞서 정부는 지난해 서울과 경기 일부 지역에 상한제를 지정하면서 이미 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 등 정비사업에 상한제 유예기간 내에 입주자 모집 공고를 마치면 적용을 제외해주기로 했다. 유예기간은 당초 4월 말에서 한차례 연기된 오는 7월 28일까지이며, 이후 입주자 모집 공고를 신청하는 단지부터 즉시 적용된다.

주택 공급 위축에 매물난 심화

당장 다음달 말부터 상한제가 시행되면 민간의 수익성 저하로 공급이 더 위축될 것으로 우려되고 있다. 실제 분양가상한제를 적용받는 초기 재건축 단지들은 사업 진척 속도가 느려지고 있다. 어차피 상한제를 피하지 못한다면 최대한 시간을 끌어 상한제 책정시 큰 부분을 차지하는 ‘땅값’이라도 상승을 기대해보자는 판단에서다.

국토부에 따르면 올 들어 4월까지 서울 주택 인허가 물량은 1만8025가구로 5년 평균치(2만5640가구)의 70% 수준에 불과했다. 정부도 이러한 공급 위축을 인식하고 있어 미니 재건축이라 불리는 ‘가로주택정비사업’에 임대주택 건립 등 공공성을 강화할 경우 상한제 적용을 제외하기로 한 것도 같은 맥락이다.

특히 상한제 적용 단지는 아파트 당첨되고 난 뒤 최장 10년간 ‘전매제한’이 적용돼 매매거래도 줄어들 것으로 전망된다. 아울러 국토교통부는 지난달 ‘2020년 주거종합계획’을 통해 수도권 민간택지 상한제 적용 주택에도 최대 5년의 거주의무 기간을 두는 내용의 법령 개정을 추진하고 있어 향후 극심한 ‘매물난’은 불가피할 것이라는 게 전문가들의 진단이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 서울 도심내 도시재생 또는 유휴부지 활용 등을 통한 서울 도심내 7만호 공급 등의 대책을 내놨지만, 이러한 찔금 찔금 방식으로는 주택난을 해소하게 역부족”이라며 “재건축, 재개발을 활성화하며 층고를 높이거나 용적률을 늘리는 고밀도 복합개발 추진이 필요할 것”이라고 지적했다.