서울 갭투자자, 강남에서 용산으로 옮겨간 까닭은...

[이데일리 강신우 기자] 서울 집값을 끌어올린 주요 원인으로 ‘갭투자’가 지목되고 있는 가운데 마·용·성(마포·용산·성동구) 아파트값이 들썩였던 2018년, 강남권에서 활개를 치던 갭투자자들이 용산구로 대거 이동한 것으로 나타났다. 당시는 박원순 서울시장이 여의도 및 용산개발 계획을 언급한 일명 ‘싱가포르 선언’ 논란이 있던 해여서 호재에 민감한 투자자들이 투자처를 옮겼을 가능성이 있다는 분석이 나온다.

(사진=연합뉴스)

19일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 김상훈 자유한국당 의원에게 제출한 ‘서울시 투기과열지구 내 주택거래 자금조달계획서’ 현황에 따르면 자금출처조사가 사실상 처음 시작된 2017년10월부터 2019년12월까지 전체 매수 건수 중 전세를 끼고 집을 산, 즉 보증금을 승계한 비율은 2017년 강남구가 72.0%로 가장 높았다. 당시 용산구의 갭투자 비중은 57% 수준이었다. 하지만 2018년 들어서는 강남을 제치고 용산구가 1위로 올라섰다. 2018년 69.5%, 2019년 64.8%로 용산구가 2년 연속 1위에 올랐다.

구체적으로 2017년 강남에선 전체 매수 2504건 중 갭투자로 볼 수 있는 보증금승계 건수가 1803건(72.0%)이었다. 2018년엔 용산이 1위로 전체 매수 3843건 중 2671건, 2019년에도 용산이 전체 매수 3264건 중 2114건이 갭투자인 것으로 분석됐다. 용산은 2년 새 갭투자 비율이 7.8%포인트 상승했지만 강남은 10.9%포인트 하락한 셈이다.

부동산시장 전문가들은 이 같은 변화에 대해 강남 아파트 가격이 급등하면서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 낮아진 데다 박 시장의 싱가포르 선언 영향에 더해졌다고 분석한다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “갭투자는 강남이나 도심권 등 비교적 안전한 투자처로 쏠림현상을 보이는데 2018년8월 용산개발 선언 이후 용산에 갭투자자들이 몰린 것은 호재에 대한 기대감과 강남권 아파트 전세가율 하락이 맞물려 투자 대비 수익이 좀 더 큰 곳으로 이동한 결과”라고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “용산은 민족공원이나 GTX 등 개발호재에 더해 한강조망까지 갖춘 곳이어서 투자 메리트가 여전히 강한 곳”이라고 했다.

실제로 강남의 대장아파트인 대치동 래미안대치팰리스(전용 94㎡) 전세가율을 보면 2017년10월 68%(매매가 20억4600만원·전세가 14억원)에서 2019년12월 48%(매매가 33억원·전세가 15억8500만원)로 뚝 떨어졌다.

한편 12·16부동산대책 이후인 지난달 용산구의 보증금 승계는 전체 매수 77건 중 47건으로 61.0%를 기록했다. 서울 자치구 중 보증금 승계 비율이 가장 낮은 곳은 강북구로 전체 매수 124건 중 42건(33.9%)이다.