[최인용 세무사의 절세 가이드]부동산임대 1인법인이 유리할까 개인이 유리할까

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 최근의 부동산과 관련한 상담은 법인으로 임대 부동산을 투자하는 것에 관심이 많다. 기본적으로 주택 가격 상승을 막고자 하는 주택 시장 안정 대책이 있었기 때문이다. 종합부동산세가 강화되고, 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년간 거주해야 하며, 임대 사업자의 혜택도 축소되었기 때문이다. 특히 대출 규제를 통한 신규 대출의 억제가 영향이 크다.

임대용 부동산을 개인으로 투자하는 것이 좋을까? 법인으로 투자하는 것이 좋을까?

부동산은 구입과 보유와 처분 시에 세금이 많은 투자 자산이다. 구입과 보유 그리고 처분 시의 세금 비교를 통해 유리한 점과 불리한 점을 알아보자

① 구입시 유리한 점과 불리한 점

- 구입시 법인이 유리한 점

개인은 최근 금융권에서 대출 규제가 심하므로 자금 조달 면에서 법인이 유리할 수 있다. 법인의 경우에는 주주 총회나 정관 등에 의한 의사 결정을 하여야 하는 단점이 있으나 1인 법인의 경우에는 이런 절차들을 간단히 진행할 수 있으므로 다주주의 법인보다는 의사 결정의 속도가 빠르다.

- 법인이 불리한 점

법인은 기본적으로 사업과 관련이 없는 부동산의 취득을 막고 있다. 특히 수도권 과밀 억제 권역의 부동산 취득은 중과세될 수 있다. 취득세의 중과세는 2배 및 3배의 중과세가 적용되는 경우가 많으므로 구입 시에 반드시 취득세의 고려를 하여야 한다. 특히 법인은 설립의 절차가 있으므로 개인이 부동산을 구입하는 것에 비하여 주주 구성의 문제, 자본 구성의 문제 등에 대해 고려하여야 한다.

② 법인의 부동산 보유시 유리한 점과 불리한 점

- 법인이 유리한 점

상가 건물 등의 부동산은 보유시 임대 소득이 나오게 된다. 개인 사업자의 경우에는 소득세로 하여 비교적 세금 부담이 높은 소득세를 부담하게 된다. 그러나 법인의 경우에는 임대로 얻는 이익에 대해서 비교적 낮은 법인세를 부담할 수 있다.

법인 대표의 경우 대표인 근로 소득자가 되어 비교적 낮은 급여의 조정을 통해 부동산의 직접 보유보다 유리한 건강보험료 등을 적용받을 수 있는 것도 장점이다. 법인의 경우는 주주로서 배당을 받을 수 있고 추후에 퇴직금을 통해 이익을 실현하는 경우 비교적 낮은 세율로 적용받을 수 있는 것이 장점이다.

- 법인이 불리한 점

법인의 경우에는 자금의 처리가 투명해야 한다. 개인 임대 사업자나 법인의 임대 사업자나 비용의 처리가 특별히 다르지 않으므로, 법인 통장에 있는 자금을 개인이 쓰기 위해서는 급여나 배당, 퇴직금 등의 절차를 통해서 개인이 사용하여야 한다. 이러한 소득의 경우에 원천별로 세무서에 신고해야 하는 것들도 번거롭다. 이를 해결하기 위해 추가적인 세무 상의 수수료가 부담되기도 한다.

법인의 자금을 함부로 사용하게 되면 가지급금으로 처리가 되어 세법상 빌려 쓴 것으로 보아 법인에 이자를 내야 하며, 처분 시에는 상여로 처리되어 소득세가 높게 나올 수 있다.

③ 처분시 유리한 점과 불리한 점

- 유리한 점

부동산의 처분에는 개인은 양도소득세가 발생한다. 그러나 법인의 경우에는 부동산의 처분도 법인세로 과세가 된다. 양도소득세보다는 세율 면에서 유리하다.

또한 개인으로 주택 임대법상의 사업자 등록을 해놓는 경우에는 4년에서 8년까지 주택의 매매가 제한된다. 그러나 법인의 경우에는 단기간의 매매도 가능하며 임대업 등록을 하지 않아도 되므로 매매의 제한에 있어서 유리하다. 다주택의 경우 중과세 규정도 없으므로 유리하다.

- 불리한점

그러나 법인세율은 낮지만 비사업용으로 쓰는 토지와 주택에 대해서는 법인세에 추가로 10%를 가산하는 규정이 있으므로 유리한 것은 아니다.

특히 개인의 부동산은 장기 보유할수록 최대 30%의 장기 보유 공제를 통해 세금을 줄여준다. 법인은 이러한 장기 보유 공제 혜택을 받을 수 없다.

1세대 1주택이라면 개인이 월등히 유리하다. 9억원 이하의 부동산에서 발생하는 양도 차익에 대해서는 요건을 잘 갖춘 경우 비과세되기 때문이다. 법인은 주택이 꼭 필요한 것은 아니므로 비과세 규정을 적용받지 못한다.