추석 뒤 내집 마련‥은행대출 뭐가 달라진걸까

[이데일리 장순원 기자] 추석 연휴가 끝난 뒤 주택 구매를 알아보려면 바뀐 대출규제를 숙지하는 게 도움이 된다. 9·13 주택시장 안정화 대책의 줄기는 주택이 한 채 이상이면 투기·투기과열·조정지역 같은 규제지역에서 은행 돈으로 추가주택 구매를 막겠다는 것이다. 은행에서도 대출심사를 할 때 주택 수를 기준으로 주택보유와 생활자금 용도로 나눠 대출심사를 하는 게 기존과 가장 큰 차이점이다.

◇무주택자

공시지가 9억원이 넘는 경우와 아닌 경우로 구분된다. 9억원 미만이라면 LTV·DTI 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있다. 9억원이 넘으면 본인이 실제 그 집에 들어가 살아야 대출을 받을 수 있다.

◇1주택자

1주택자도 원칙적으로 주택구매용 대출을 막되, 본인이 실제 거주하거나 기존 주택을 팔겠다고 약속을 하면 대출을 받을 수 있다.

우선 처분조건부다. 자신이 현재 사는 집을 2년 내 처분하겠다는 약정을 하고 은행에서 새 주택 구입자금을 빌릴 수 있다.

꼭 집을 팔지 않아도 되는 상황도 있다. 근무지 이전이나 부모봉양, 자녀교육 같은 사유가 여기에 해당한다. 가령 지방 거주 중이나 최근 자녀가 서울 대학에 입학해 장기 거주할 목적으로 주택을 구입한다면 새로 대출을 받을 수 있다.

1주택자는 임차보증금 반환용도의 주담대를 받을 수 있다. 다만, 공시지가 9억원이 넘는 주택은 본인이 실거주하는 게 증명돼야 임대보증금 반환용 대출을 받을 수 있다.

◇2주택자

원칙적으로 신규 구매용 주택 대출은 봉쇄됐다. 대책 이전에 새로운 세입자와 전세계약을 맺은 경우가 아니라면 보증금 상환자금 대출은 어렵다.

다만 기존 주택 1채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙한 경우에는 1주택자에 준해 전세자금반환 용도의 주담대가 가능하다.

이런 사례가 아니라면 다른 세입자를 구하거나 생활안정자금 용도로 대출을 받아 활용해야 한다.

생활안정자금 한도는 연간 1억원이다. 해가 바뀌면 안정자금을 더 받을 수 있다는 얘기다. 연간 한도는 매년 1월1일부터 12월31일 사이를 기준으로 합산한다.

또 연간 대출한도도 주택별로 적용한다. 가령 주택이 두 채라면 이를 담보로 연간 최대 2억원까지 가능하다는 뜻이다. 이번 대책 이전에 받은 생활안정자금은 한도에서 제외한다.

◇임대사업자

주택임대사업 용도로 등록된 주택은 가계대출을 받을 때 계산하는 주택 수에서 제외한다. 가령 임대사업자가 투기지역 내 주택임대사업 목적으로 개인사업자대출을 받은 경우에도, 본인의 실거주 목적으로 투기지역에 신규 주택담보대출을 받을 수 있다.

◇전세입자

다주택자와 1주택자 중 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 전세대출보증이 제한된다. 그러나 적용 시점은 공적 보증기관(주택도시보증공사·주택금융공사)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 예정이다.

이 때문에 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 주택보유 수나 소득요건 제한 없이 보증이 가능하다.

바뀐 규정이 적용되어도 서울보증보험은 1주택자 소득요건을 도입하지 않거나 합산 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다. 향후 1주택자의 상당수가 서울보증보험 보증을 이용할 수 있다.

아울러 분양권과 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택 보유 수에 포함되지 않는다. 분양권이나 입주권 외 보유한 주택이 없으면 무주택자이다.