[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 입지분석이 중요한 건 다 아는 사실이다. 그렇다면 왜 중요할까?

필자의 칼럼을 그간 읽어온 사람이라면, 아니 조금이나마 부동산 책을 읽어왔던 사람이라면 많은 사례를 통해 같은 값, 같은 지목이더라도 미래가치가 전혀 다를 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 또, 직접 투자를 해본 사람이라면 입지분석에 대한 중요성을 몸으로 느끼고 있을지도 모른다.

전문가들이나 부동산 강의를 들을 때 많이 사용되는 사례가 있다. 도로를 기준으로 서로 마주 보는 땅이 있다. 둘 다 같은 생산관리지역이지만 한 땅은 지목이 대지고, 다른 한쪽은 지목이 전이다. 이럴 경우 주유소를 하기에 적합한 땅은 어디인가?

이것만으로는 비교가 힘드니 조건을 걸어보도록 하자. ①아침에는 A(대지)가 있는 방향의 길이 교통량이 많다. ②저녁에는 B(전)이 있는 방향의 도로가 교통량이 많다.

우리는 아침에 교통량이 많은 곳은 ‘출근’하는 차량이 많고 시작점에 ‘주거단지’가 있다는 것을 유추할 수 있다. 또 반대로 저녁에 교통량이 많은 곳은 산업단지나 상업시설이 집중돼 있음을 추정할 수 있다.

이때 주유소를 만든다면 우리는 B토지를 구매해야 한다. B가 농지로 저렴하기 때문만이 아니라 개발목적도 ‘주유소’이어서다. 이것이 바로 입지분석이다.

만약 원룸이나 오피스텔이라면 또 다른 입지분석이 필요하다. 주변 학군을 확인해야 하고, 주변 교통도 염두에 둬야 한다. 토지에 투자한다면 작게는 해당 토지가 위치한 지역의 개발 호재, 넓게는 어떤 대형개발계획이 있는지도 확인해야 한다. 인구유입, 소득수준 등을 확인한다. 이 모든 과정이 입지분석으로 볼 수 있다.

그러나 그 이전에는 내가 원하는 바가 무엇인지 목적을 분명히 해야 입지분석이 좀 더 세밀하고, 확실하게 이루어질 수 있다. 목적은 토지를 투자하는 첫 시작부터, 어떤 토지를 투자해야 하는지의 기준점이 된다. 그냥 좋은 토지만 사면 되겠지 싶지만, 첫 투자 자본금부터 차이가 생긴다.

예컨대 오로지 농사를 지으려고 하는 경우 굳이 비싼 토지에 투자할 필요가 없기 때문이다. 물론 토지투자에서 입지는 중요하다. 하지만 그 이전에 목적을 분명히 하자. 이후 자신의 목적에 따라 우선순위를 염두에 두며 입지를 선택하라. 의미 없는 투자가 되지는 않을 것이다.