안풀리는 재건축규제에 리모델링 '효자' 됐네

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지.(사진=연합뉴스)

[이데일리 신수정 기자] 서울 부동산 시장에 리모델링 바람이 불고 있다. 꽉 막힌 재건축규제에 발목 잡힌 노후 아파트들이 리모델링으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 전문가들은 정부가 주거복지 차원에서 주택 리모델링을 활성화 하고 안전성 강화 인센티브와 환경친화적 리모델링을 지원하는 등 규제 합리화 방안이 필요하다고 분석했다.

재건축 규제에 리모델링 시장으로 돌아서

한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울 등 수도권 54개 단지(4만 551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중이다. 1년 전과 비교해 단지 수는 19개(약 1만 8000가구) 늘었다.

서울에선 동작구 ‘우성·극동·신동아 통합 리모델링’(4396가구), 강동구 ‘선사현대’(2938가구) 등 대단지 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고 있다. 강남권에서는 강남구 ‘대치2단지’(1758가구), 서초구 ‘잠원동아’(991가구) 등이 조합을 설립, 진행 중이다.

리모델링을 추진하는 단지들의 몸값은 높아지고 있다. 지난해 추진위원회를 출범한 선사현대아파트(전용면적 99㎡)는 지난 12월 10억 9900만원에 거래돼 최고가에 거래됐다. 약 1년 전(평균 8억 1667만원)과 비교해 2억원이 넘게 뛰었다. 강남구 개포동 대치2단지(전용면적 40㎡)는 지난 12월 12억 5000만원 최고가를 나타냈다. 지난 1월(평균 11억 1000만원)에 비해 1억 이상 몸값을 높였다.

최근 리모델링 사업이 주목받는 이유는 재건축 사업이 강력한 규제책에 ‘올스톱’ 됐기 때문이다. 재건축은 △안전진단 강화 △초과이익환수제 △분양가상한제 △조합원 지위양도 금지 △2년 거주요건 등 5가지 규제를 받고 있다. 여기에 다음 달부터 투기과열지구에서 조합설립인가를 받는 재건축 단지에서는 2년 이상 실거주한 조합원만 새 아파트 분양권을 받을 수 있게 된다.

덕분에 리모델링은 사업을 추진하기 수훨하다는 인식이 커졌다. 실제 재건축은 지은 지 30년이 넘어야 추진할 수 있지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하여야 가능하나 리모델링은 B등급(유지·보수)을 받아도 추진할 수 있다.

또 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다.

전문가 “규제 낮추고 인센티브 확대해야”

리모델링 사업에 대한 선호도는 커지고 있지만, 정부의 규제 합리화가 빠르게 이뤄져야 한다는 지적이 크다. 리모델링 사업을 주거복지 차원에서 바라보고 안전성 강화 인센티브를 통해 활성화 시켜야 한다는 것이다.

특히 업계 안팎에서는 아파트 리모델링의 수익성을 높이는 수직 증축에 대한 규제를 풀어줘야 한다는 요구가 크다.

수직 증축 사업은 기존 아파트 위에 층을 더 올리는 리모델링 방식이다. 기존 가구 수의 15% 정도를 늘릴 수 있고 이를 일반 분양하면 사업비를 충당할 수 있어 수평 증축보다 사업성이 좋다. 그러나 층수를 높이는 과정에서 안전성 검토를 통과하기가 쉽지 않은 상황이다.

전문가들은 내진 보강에 따른 비용 보전, 용적률 완화 등의 인센티브를 제공하고 주거복지 차원의 주택 리모델링을 활성화해야 한다고 분석했다.

박용석 한국건설산업연구원은 “도심지역의 주택공급 확대 대책으로 수직 증축을 통한 세대수 증가, 내력벽 철거 등을 적극 검토할 필요가 있다”며 “문제는 이를 잘할 수 있도록 관련 규제를 대폭 풀어주는 것이 필요하다”고 말했다.