[재테크의 여왕]"서울 대형 아파트 입주 씨말라..내년 전체 물량의 1.3% 불과"

<출처: 부산 사랑의 도시이야기>

[이데일리 성선화 기자] 내년 부동산 시장은 정부의 대출 규제에도 급격한 하락세를 나타내진 않을 것으로 보인다. 오는 2017년까지 서울·수도권의 공급 물량이 부족하기 때문에 완만한 상승세가 지속할 것이라는 게 시장 전망이다. 하지만 2017년 하반기부터는 입주 물량이 크게 늘 것으로 보여 선별적으로 접근해야 한다는 지적도 나온다.

수도권, 2년 후 입주물량 필요주택수 초과

1962년 이후 전국 아파트 물량을 전수 조사한 주지오 박사(동아대 도시계획과 졸업)는 오는 2017년까지 서울 아파트 입주 물량은 필요 주택수(인구수×0.005)를 초과하지 않을 것으로 전망했다. 분기별로는 올해 4분기 급증했다가 내년 1분기에 다시 하락하며 3~4분기에는 초과 공급될 것으로 예상했다. 이후 2017년 초 다시 필요 주택수 아래로 떨어진다는 게 주 박사의 주장이다. 이 때문에 내년 아파트 시장은 상반기 입주 물량 부족으로 상승했다가 3분기 이후 공급 증가로 떨어질 수 있다.

수도권 역시 내년에는 서울과 비슷한 패턴을 보이지만 2017년 3분기 이후 입주 물량이 필요 주택수를 초과할 전망이다.

전국적으로는 대구와 대전 충청권의 입주 물량이 초과 공급될 것으로 보인다. 대구 지역은 내년 1분기부터 입주 물량이 폭발적으로 증가해 1년 간 이어질 전망이다. 그동안 공급 부족으로 폭등했던 대구의 집값은 내년부터 떨어질 확률이 높다. 주 박사는 “시세 차익을 내는 부동산 투자를 위해선 앞으로 입주 물량이 적은 지역 중심으로 공략해야 한다”며 “실거주자라면 물량 폭탄으로 집값이 내려가는 지역으로 가야 한다”고 설명했다.

서울·수도권 중대형 공급부족

서울의 평형별 입주 물량(오피스텔 포함)을 살펴보면 133㎡초과 40평형 이상 대형 아파트와 오피스텔의 물량이 부족하다. 2011년 이전까지만 해도 매년 1000채 이상 공급됐지만 2012년 842채가 공급됐고, 2013년에는 391채로 급감했다.

2016년 이후 3년 동안 133㎡ 초과 평형은 입주 물량이 거의 늘지 않을 것으로 보인다. 30평형(95~133㎡)대 역시 공급이 줄어들 것으로 예상됐다. 내년 3544채에서 2017년, 2018년에 각각 1878채, 2592채로 줄어든다.

반면, 내년에는 50㎡(전용 15평) 소형 주거지의 공급은 쏟아진다. 올해 1만 2456채였던 20평형은 내년 1만 5121채로 3000채 가량 늘어날 전망이다. 이러한 소형 주거지 공급은 2013년 1만 채를 넘은 이후 지난 3년간 지속됐다.

62~95㎡(20평형대) 주거지 역시 내년을 기준으로 앞으로 3년 간 1만채 이상 입주가 이어질 것으로 보인다. 2016년 1만 651채, 2017년 1만 3169채로 늘어나고 2018년에도 1만 1630채를 유지할 전망이다.

따라서 내년을 기점으로 3년간 40평형대 중대형 아파트 가격이 오를 가능성이 크다. 주 박사는 “내년에 갭투자를 위한 중소형 아파트 매매는 리스크가 있다”며 “그동안 공급이 부족했던 중대형 위주로 상승 여력이 있다”고 말했다. 특히 부자들이 살만한 대형 새 아파트가 부족하다고 덧붙였다.

내년 송파구, 강서구, 성동구 입주 ‘폭탄’

서울의 입주 물량을 구별로 살펴보면 내년에는 올해부터 입주가 시작한 위례신도시를 시작으로 송파구에 집중된다. 총 5723채로 서초구 3038채, 강남구 1523채, 강동구 614채를 훨씬 웃돈다. 송파구는 오는 2018년에도 올해 분양한 헬리오시티 입주가 예정돼 1만 1294채가 공급된다. 이처럼 입주 물량이 집중되면 3년 간 송파구 집값 하락이 이어질 가능성도 있다.

반면 서초구와 강남구의 입주는 점차 줄어든다. 서초구의 2016년 입주 물량이 3038채로 가장 많고 2017년에는 다시 1187채로 줄어든다. 특히 내년 강남구는 1523채가 입주하지만 2017년에는 아예 없고, 2018년에도 416채 뿐이다.

강남 재건축이 꾸준히 추진되는 상황에서 이처럼 공급이 부족하면 강남의 집값은 꾸준히 상승할 수 있다. 주 박사는 “현재 강남 아파트의 3.3㎡당 가격은 4000만원 선이지만 조만간 5000만원을 훌쩍 넘어 7000만원 선까지 뛸 수 있다”고 전망했다.