[김용일의 부동산톡]경매낙찰 후 소유권을 잃은 자의 부당이득반환청구소송

[김용일 법무법인 현 부동산 전문변호사] 부동산경매에서 경락대금을 납부하고 소유권등기까지 마쳤음에도 불구하고, 해당 부동산등기가 원인무효라는 사유로 소유권이 상실되는 경우가 있다. 이때 낙찰자(매수인)가 무조건 손해만 보는 것은 아니고, 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 손해를 보전받을 수 있는바, 이번 시간에는 경락대금을 납부했음에도 불구하고 소유권이 상실되는 경우와 이에 대한 구제방법 등에 대해 정리해 보겠다.

경매절차가 무효로 되어 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우의 구제방법

종중이 A에게 종중땅을 매매 또는 증여하여 소유권이전등기가 경료된 후, A의 채무로 인해 A 소유의 위 땅에 경매가 진행되어, B가 위 땅을 낙찰받고 소유권이전등기까지 한 사안에서, 알고보니 종중이 종중재산을 매매 또는 증여하기 위해 필요한 요건인 종중규약, 종중총회 회의록 등이 적법하지 않고 위조되었다는 이유로 원인무효소송이 제기되어, 소송 결과 종중과 A 사이의 계약이 원인무효로 결론 지어진 경우를 생각해 볼 수 있다.

위와 같은 경우, A의 소유권 취득 역시 무효가 되고, A의 소유임을 전제로 진행되었던 경매 역시 무효가 된다. 따라서, B가 위 경매절차에서 경락대금을 납부하고 해당 부동산을 낙찰받았더라도, 그 소유권 취득 역시 무효가 되는바, 결국 B 명의의 소유권이전등기는 말소될 것이다. 그러나, B는 그 대신에 위 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 해서 손해를 보전 받을 수 있다.

이렇듯, 경매절차가 무효가 되어 경락인(매수인)의 소유권이 상실되더라도, 그 대신에 경락인은 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것이 대법원 판례의 법리인바, 아래에서 구체적으로 소개해 보겠다.

① 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 2003다59259 판결).

② 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 집행권원(채무명의)이 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당 받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 91다21640 판결).

다만, 위와 같이 경매가 무효가 되어 소유권을 상실한 낙찰자가 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것은 채권자에게 배당이 실시된 이후의 법리이고, 아직 배당이 실시되기 전이라면 낙찰자는 집행법원에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다.

경매절차가 유효하지만 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우의 구제방법

한편 경매절차가 유효함에도 불구하고, 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우도 있다.

예를 들어 최선순위의 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 본등기가 경료되어 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 경우인데, 이렇게 소유권을 잃은 경락인 역시 그 대신에 손해를 보전받을 수 있다는 것이 판례 법리이다. 다만 이때 낙찰자는 배당받은 채권자에 대해 부당이득반환청구를 하는 것이 아니라, 민법 제578조의 담보책임 법리에 기해, 1차적으로 채무자에게, 채무자가 자력이 없다면 배당받은 채권자에게 2차적으로 하자담보책임을 청구할 수 있다.

관련하여 법원은 “소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는, 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있다.”고 하였다(대법원 96그64 결정).

이때도, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 낙찰자는 집행법원에 대한 의사표시로 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 구할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사