[대박땅꾼의 땅스토리]초보투자자 농지투자는 이렇게 하라

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라 대부분은 임야이고 농지다. 서울 사는 사람들은 이해할 수 없지만, 서울 근교로 조금만 빠져나가면 드넓게 펼쳐진 푸른 전과 답이 이를 여실히 보여준다. 사실 투자할 땅이 없을 수는 없다. 특히나 전, 답 등의 농지를 투자한다고 하면 땅은 널려 있으나, 그중에 ‘가치’가 있는 땅을 찾기가 어려울 뿐이다.

토지투자에 대하여 조금 공부한 사람에게 ‘농지’는 ‘절대농지’와 같은 농지를 먼저 떠올리기 쉬울 것이다. 우리가 잘 알고 있는 절대농지는 농업인을 위한 전용농지로 농업용으로 이용할 농지가 집단화돼 있는 지역이다.

다시 말해 농지는 ‘진흥농지(절대농지)’이냐, ‘미진흥농지(상대농지)’이냐로 구분할 수 있고, 이 진흥농지는 ‘농업보호구역’과 ‘농업진흥구역’으로 나눌 수 있다. 절대농지는 한눈에 봐도 티가 확 날 수밖에 없다. 농업용으로 이용된 곳이 집단화돼 바둑판처럼 잘 정리된 경우가 많다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 보조적 역할을 담당한다.

농지에 대한 족보는 이 정도로 구분하고, 우리가 농지에 투자하는 이유를 생각해보자. 절대농지가 도시기능을 할 수 있는 상대농지가 된다는 것은 ‘농림지역’이 계획관리나 생산관리지역인 ‘관리지역’으로 공간계획이 바뀌는 것이다. 용도지역이 변경되었으니 땅값은 자연히 50% 이상 치솟게 된다.

이 말을 들으면 ‘오 그럼 절대농지에 투자해야겠다’라고 생각하는 사람이 있을 것이다. 이런 방법을 누구나 할 수 있다면 참 좋으련만 이런 일이 쉬이 일어나지 않는다는 것이다. 용도지역을 지목변경처럼 개인이 할 수 있는 것이 아니기에 초보자들은 더더욱 어려운 것이 바로 농지투자인 것이다.

필자가 유독 ‘계획관리지역이나 생산관리지역을 주목하세요’라고 말하는 이유가 여기에 있다. 아직 정리가 쉽지 않은 초보투자자들이 아무 절대농지나 덜컥 투자를 하느니 차라리 안전하고 개발가능성이 큰 계획관리의 활용이 더욱 의미 있기 때문이다.

그럼에도 불구하고 농업진흥지역의 농지가 저렴하다는 이유만으로 투자한다고 한다면 다음의 사항을 주목하도록 하자.

첫째, 도로 및 철도개설. 공익적 개발사업 등의 여건변화로 집단적 농지로 있다 3만 제곱미터 이하로 남은 자투리 지역은 농업진흥지역의 절대농지로서의 자격을 상실한다.

둘째, 도시지역 내 경지 정리되지 않은 농업지역 중 아직도 진흥농지인 경우에는 이를 해제해 준다.

셋째, 농업진흥지역 내 자연 취락지구가 있으면, 지역자치단체장은 농업진흥지역을 해제할 수 있다.

넷째, 진흥농지 지정 당시 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 경우 비진흥농지로 빼준다.

위와 같은 사항을 참고해 농지투자를 한다면 무심코 절대농지에 덜컥 투자해버리는 일은 없을 것이다.