[부동산테크] 종부세 맞먹는 1兆, 누구 지갑에서 걷나

[조선일보 제공] 기반시설부담금제가 오는 12일부터 시행된다. 이에 따라 재건축·재개발의 경우 조합원이 내야 하는 돈이 늘어나고, 단독주택이나 상가를 지을 때도 부담금을 내야 한다. 수익성이 그만큼 떨어진다는 뜻이다. 건교부는 향후 1년간 부담금 부과 규모를 1조원 선으로 추정하고 있다. 이는 올해 종합부동산세 세수 추정액(1조200억)과 맞먹는 규모다.
◆부담금 어떻게 매기나

기반시설부담금은 건물을 추가로 짓는 데 따라 필요한 도로 같은 기반시설 설치비용을 국가가 건축주로부터 거둬들이는 것이다. 건물을 새로 짓거나 늘릴 때, 연면적 기준으로 60.5평(200㎡)을 넘을 때는 부담금을 내야 한다. 부담금은 기반시설 표준시설비용(㎡당 5만8000원)과 용지비용을 더한 값에 건축연면적을 곱해 산출한다. 땅값이 비싸고, 신·증축 면적이 클수록 부담금은 늘어난다. 12일 이후 건축허가(재건축은 사업계획승인)를 받는 건물부터 적용된다. 부담금은 건축허가 후 2개월 내에 부과되고, 부과된 날로부터 2개월 이내에 납부해야 한다.

▲ 기반시설부담금=(기반시설 표준시설비용+용지비용)×건축연면적×부담률―공제액※표준시설비용은 ㎡당 5만8000원(2006년 기준)※용지비용은 시·군·구별 개별공시지가 평균에 지역별 용지환산계수(주거지역은 0.3, 상업지역은 0.1, 공업지역 0.2, 비도시지역은 0.4)와 건축물별 기반시설유발계수(단독 1.0, 1종근린생활시설 1.9, 업무시설 1.0 등)를 곱해 산정. 용지·기반시설유발계수는 용도지역·건축물별로 기반시설을 유발하는 비율을 따져 산정한 것.※부담률은 기반시설부담의 20%로 하되, 지자체장이 25% 범위 내에서 가감.

◆재건축·재개발 아파트는 얼마나 내나

재건축·재개발은 기존 면적보다 늘어나는 면적에 대해서만 부과한다. 부담금 부과는 조합(건축주)에 하지만, 조합이 조합원 가구별로 부담금을 나누기 때문에 결국에는 조합원들이 내야 한다. 지역별로 차이가 있지만, 수도권의 경우 재건축 단지는 가구별로 500만~1500만원 가량의 추가 부담이 발생한다. 실제 건교부 시뮬레이션 결과, 서울 송파구 13평짜리 재건축 아파트 소유자가 33평을 배정받으면 457만원의 부담금을 내야 하는 것으로 나왔다. 부담금은 원래 1333만원이지만, 도로·공원 같은 기부채납액 등 설치비용(876만원)을 빼주기 때문에 실제 납부하는 부담금은 줄었다.

재건축에는 9월부터 개발부담금(개발이익에 부과하는 것)도 부과되는데, 기반시설부담금으로 낸 돈에 대해선 개발부담금 부과시 비용으로 빼준다. 기반시설부담금은 건축허가 이후 부과돼 개발부담금(준공 이후 부과)보다 부과 시점이 빠르다.

◆단독주택·신축 아파트

단독주택은 당연히 집주인이 부담금을 내야 한다. 하지만, 건교부 자체 분석 결과 단독주택의 90% 가량이 연면적 기준으로 60.5평을 넘지 않는 것으로 나왔다. 제법 규모가 큰 단독주택을 제외하고, 소규모 2층 주택 정도는 대부분 부과 대상에서 빠진다는 얘기다. 서울 마포구에서 75.6평짜리 단독주택을 지을 때는 747만원이 부담금으로 부과된다.

신축 아파트는 사업 시행자에게 부과되기 때문에 소비자에게 직접적인 영향은 없다. 그러나 업체측에선 이를 분양가에 전가할 가능성이 높아 분양가가 오를 수 있다.


◆택지개발지구 20년간 부담금 면제

계획단계에서 미리 기반시설을 설치하는 택지개발지구·국민임대주택단지·산업단지·주거환경개선 정비구역 등은 사업 준공 후 20년간 부과 대상에서 빠진다. 이에 따라 완공 20년이 지나지 않은 경기 분당·평촌신도시 등은 앞으로 5~9년간 부담금을 내지 않아도 된다. 또 리모델링 건축물·사립유치원·사립학교·주차전용건축물 중 주차장 사용분은 부담금이 면제된다.

◆분양가 인상·건설경기 위축 우려

부담금 부과로 인기지역 분양가는 올라갈 전망이다. 주택 수요가 있기 때문에 건설업체들이 부담금을 분양가에 전가시킬 공산이 크다. 주택 수요가 적은 지방에선 건설경기가 위축될 수 있다. 건설산업연구원 강운산 박사는 “부담금 부과 규모가 예상보다 크기 때문에 분양가 인상과 건설 경기 위축이 우려된다”고 말했다.