공공재개발·재건축? 공공직접시행? 뭐가 다르지

[이데일리 김나리 기자] 정부가 공공이 참여하는 ‘공공재개발’, ‘공공재건축’ 사업을 선보인 지 1년도 안된 시점에서 ‘공공직접시행 정비사업’, ‘도심 공공주택 복합사업’ 등 비슷한 이름의 사업을 잇따라 내놓으면서 혼선이 일고 있다.

[이데일리 노진환 기자] 서울 용산, 마포 아파트

7일 정비업계에 따르면 정부가 선보인 공공재개발(5·6 대책), 공공재건축(8·4 대책), 공공직접시행 정비사업(2·4 대책), 도심 공공주택 복합사업(2·4 대책)은 ‘공공’이라는 단어는 같지만 사업 주체와 방식, 투기방지책 등에서 차이가 있다.

우선 공공재개발과 공공재건축은 공공(LH·SH)이 사업시행자로 단독·대행·공동 참여해 용적률 완화 및 인허가 절차 단축 등을 해주는 대신 주민들로부터 동의를 받고 일정 물량을 공공임대 등으로 기부채납 받는 방식이다. 단독시행을 하는 곳은 소유주 3분의 2(면적 기준 2분의 1) 동의를 받아야 하며, 대행하거나 공동시행이면 4분의 3 동의를 받아 조합 설립 인가를 받은 후 조합원 2분의 1이 동의해야 한다.

단독 시행할 경우 조합은 해산하지만, 공동시행할 경우에는 기존 사업시행자인 조합이 해산하지 않고 남는다. 사업방식은 조합 해산 유무와 상관없이 기존 민간 정비사업 방식과 같은 관리처분 방식으로 추진한다. 단독 시행이더라도 소유권은 넘어가지 않고 사용권만 맡기게 되며, 분양도 민간 분양을 중심으로 이뤄진다.

반면 2·4대책을 통해 도입된 공공직접시행 정비사업은 토지 등 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받아 공공이 직접 사업을 시행하기 때문에 기존 조합이 있는 경우 무조건 해산한다. 사업방식도 현물선납 방식으로 시행한다. 토지 등 소유자가 소유권을 공공에 넘기고 아파트 우선공급권을 받은 뒤 사업이 끝나면 주택을 다시 분양받고 그 차액을 지불하는 식이다. 분양은 공공분양으로 이뤄지며, 우선공급권을 받지 않는 경우 현금청산 등으로 수용된다. 공공직접시행 사업방식으로 진행하는 재건축은 공공이 직접 사업을 시행하는 만큼 재건축 초과이익 부담금을 미부과한다. 재건축 2년 실거주 의무도 면제한다.

김영한 국토부 주택정책관은 이날 브리핑을 통해 “공공재건축·재개발 사업과 공공직접시행 정비사업의 가장 큰 차이는 정비사업을 통해 나오는 분양이 민간분양이냐, 공공분양이냐는 점”이라고 강조했다.

이들 사업은 기부채납 비율도 각기 다르다. 공공재개발은 늘어나는 용적률의 20~50%를, 공공재건축은 늘어난 추가 용적률의 40~70%(선도사업지역은 50%)를 공공임대·공공분양 주택 등으로 공급한다. 공공직접시행 정비사업 기부채납비율은 재개발 15% 내외, 재건축 9% 내외로 규정한다.

투기방지책에서도 차이가 있다. 공공재개발과 공공재건축은 시범사업 공모일인 지난해 9월 21일로 권리산정일을 지정한 반면 공공직접시행 정비사업은 2·4대책 발표 하루 뒤인 올해 2월 5일부터 매수할 경우 현금청산토록 했다.

아울러 2·4대책 발표 당시 공공직접시행 정비사업과 함께 도입된 도심 공공주택 복합사업은 역세권·준공업·저층주거 등 가용지를 활용하는 새로운 복합개발사업으로 추진된다. 특별하게 개발구역으로 지정이 돼 있지 않아 주민들이 스스로 개발사업을 진행하겠다는 의사를 합치하기 어려운 곳들이 대상이다.

공공이 단독으로 시행하는 공공직접시행 정비사업과 달리 주택건설사업자와 공동시행하는 등 민관공동 시행도 가능하다. 정부는 이 사업을 공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행·협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조를 마련한다는 계획이다. 자력 개발 때보다 10~30%포인트 높은 수익률도 보장한다.

이 사업에는 신도시 개발 등에 적용하는 공공주택특별법이 개정을 거쳐 3년간 한시 적용될 예정이다. 공공직접시행 정비사업과 마찬가지로 현물선납 방식으로 추진하며 2월 5일 이후 매수자는 현금청산된다. 예정지구 지정을 위해서는 토지주 10% 동의가 필요하며 1년 안에 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상 동의를 받아야 지구가 확정된다.