[오은석의 부동산재테크]여의도·용산 개발, 가격 폭등으로 이어질까?

[오은석 북극성부동산재테크 대표] 박원순 서울시장이 싱가포르에서 기자들과 간담회를 가졌다. 박 시장은 여의도와 용산 통합 개발을 강조했고, 여의도를 통째로 재개발할 것이라는 포부를 밝혔다. 공원과 커뮤니티공간을 보장하면서 건물 높이를 상향시켜 여의도를 서울의 맨해튼처럼 만든다는 계획이다. 용산도 서울역~용산역까지 철도 구간을 지하화하고 그 위에 MICE 단지, 쇼핑센터 등이 들어오게 할 계획이다.

이 사실이 알려지자 여의도와 용산 등 일부 단지 부동산 가격이 한 주 사이에 호가만 1~2억씩 오르고 매물이 자취를 감추는 등 부동산 시장은 즉각적인 반응을 보였다.

이를 의식한 듯 지난 23일 국회 국토교통위원회에서 열린 현안 질의에서 서울시의 여의도·용산 개발 방안에 대해 김현미 국토교통부 장관은 여의도·용산 통합개발은 도시계획적인 측면도 있지만 정비사업적으로도 고려할 것이 많아 종합적으로 검토해야 하고 실질적으로 진행되려면 국토교통부와 긴밀한 협의 하에 이뤄져야 실현 가능성이 있다며 박 시장의 발언이 부동산 시장에 미칠 파장을 우려해 선을 긋는듯한 모양새다.

서울 아파트 가격을 안정시키기 위해 모든 부동산 규제책을 총동원하고 있는 시점에서 서울시의 개발 발표가 자칫 도화선이 되어 걷잡을 수 없게 된다면 그동안의 노력이 수포로 돌아갈 수 있다. 최근 다시 서울 부동산 시장이 반등하는 조짐을 보이고 있다. 특히 보유세 개편안 발표 직후 강남 4구 집값이 15주 만에 상승세로 돌아서면서 일시적 반등이냐 바닥을 찍었냐를 놓고 전문가들 사이에서도 이견이 팽팽하다.

보유세 개편안 확정 발표 이후에도 서울 아파트 시장은 구로, 관악, 동작, 강북 등 비강남권에서 실수요자 중심으로 꾸준히 거래가 늘어나는 분위기였다. 강남 4구까지 반등하고 여의도, 용산까지 합류하면서 서울 전역이 다시 꿈틀거리고 있는 것이다.

이 시점에서 부동산 개발 발표가 시장에 미치는 파급력을 예의주시해야 한다.

정부는 8·2대책 이후 평균 한 달에 한 번꼴로 부동산 규제 대책을 발표해 왔으며 보유세 개편안까지 확정 발표한 상태다. 그 사이 한국 경제는 빠르게 위축되었고 각종 지표가 하락하면서 경제 회복이 아닌 경제 침체 국면에 직면해 있는 게 아니냐는 우려도 나오고 있다. 특히 지난해 우리나라 경제성장은 설비투자(14.6%)와 건설투자(7.6)가 주도했다. 그러나 올해는 미국 주도의 보호무역주의 확산과 정부의 부동산 규제로 투자위축 속도가 더 빨라질 전망이다.

정부가 사용할 수 있는 부동산 규제 카드가 거의 바닥을 보이고 있는 상황에서 부동산 시장이 다시 상승세를 이어간다면 과거 노무현 정부의 실수를 반복할 수 있다.

정부의 과도한 시장 개입에 따른 부작용도 속출하기 시작할 것이며, 조세 저항 등의 반발도 거세질 수 있다.

서울 부동산 시장은 양도세 중과가 시행되는 4월 이전에 다주택자들이 일부 아파트를 매도하거나 대거 임대사업자등록을 했다. 이후 부동산 시장은 매물도 거래량도 줄어들었다.

이론적으로는 부동산 규제가 시작되면 부동산 침체를 예상하고 집주인들이 실망성 매물을 내놓는다. 매물이 증가하면 급매가 나타나고 비로소 가격이 하락하게 된다, 그러나 규제의 방향이 지금 당장 시장에 매물을 내놓던지 임대사업자로 등록을 하면 혜택을 준다고 하면서 변수가 생겼다.

과도한 재건축 등의 규제로 강남 등 입지가 좋은 지역의 물량이 몇 년 동안 늘어나지 않게 돼 희소성에 따른 가치 상승을 예상한 집주인들이 똘똘한 한 채를 장기간 보유하거나 임대사업자로 등록해 버티기에 돌입한 것이다. 그래서 규제 이후에도 매물은 쌓이지 않고 가격도 조정받지 않으면서 호가 중심으로 움직이는 시장이 된 것이다.

매물이 없는 시장에서는 작은 호재에도 매수심리를 자극해 호가를 빠르게 올릴 수 있다.

사실 이번에 박 시장이 발표한 통합 개발은 장기 프로젝트다. 실제 조성될 때까지 10년이 훌쩍 넘을 것이다. 그러나 여의도와 용산은 서울의 중심부로서 각각 업무지구를 끼고 있는 특수성과 교통의 요충지로 국내뿐만 아니라 해외자본도 유입될 수 있는 입지적 조건을 갖추고 있다. 자산이 있는 기업인이나 부자들만의 리그가 펼쳐질 수 있다는 의미다.

대만, 싱가포르, 홍콩, 중국 등 최근 아시아지역에서 급등한 아파트들의 공통된 특징이 있다. 많은 수요가 몰리지 않더라도 자금력이 있는 사람들의 몇 번의 거래로 가파르게 상승을 한다는 것이다. 아파트 1채에 300억원 정도 하는 것을 보면 결국 그들만의 리그가 시장에 또 다른 패러다임을 만들어 놓은 것이다. 그리고 그 화살이 한국을 향해 날아오고 있다.

과거 강남지역과 비강남지역으로 나뉜 것처럼 어쩌면 10년 뒤에는 여의도와 용산지역(여용 지역)과 비여용지역으로 구분될 가능성을 배제할 수 없다. 아직 구체화되지 않은 개발발표이지만 후속조치로 종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 구체적인 실행 방안 등을 발표할 것으로 예상된다. 이 과정에서 김 장관이 말한 것처럼 중앙정부와의 긴밀한 협의도 필요할 것이다. 도시계획은 원칙적으로 서울시의 소관으로 자체적으로 수립, 진행할 수 있지만 용산의 철도시설 지하화는 철도시설이 국가 소유인 만큼 중앙정부와의 협의가 우선돼야 도시계획구상이 현실로 완성될 것이다. 차기 대권주자로 거론되고 있는 박 시장이 그 의지를 표명한 만큼 시장의 상황을 예의 주시할 필요가 있다. 다만 매우 오랜 시간이 걸려야 완성되는 프로젝트인 만큼 완급 조절 없이 성급한 판단과 조바심으로 내 집 마련이나 투자를 하는 것은 주의하길 바란다.

▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파한다. 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.