은행권 전세대출 100兆 육박..역전세난 직격탄에 부실화 우려

최종구 금융위원장(왼쪽 두번째)이 지난 25일 오후 정부서울청사에서 열린 가계부채관리 점검회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스 제공)

[이데일리 장순원 기자] 급증한 전세대출이 가계 빚의 뇌관으로 급부상하고 있다. 특히 공급이 집중되면서 깡통전세나 역전세난이 걱정되는 지역에서는 부실화 가능성도 커지고 있다.

29일 금융감독당국에 따르면 은행권 전세대출 규모는 작년 말 기준으로 92조3000억원 수준으로 집계됐다. 2017년(66조6000억원)과 견줘 26조원 가량이 급증했다.

작년 전세대출이 급증한 것은 전세보증금 자체가 올라간데다 작년 9.13 대책 이후 부동산 시장이 얼어붙으면서 매매 대신 전세로 대거 쏠렸기 때문으로 풀이된다. 특히 전세보증금을 구할 때 필요한 전세자금대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 적용대상에서 빠져 대출장벽이 높지 않은 편이다.

하지만 최근 일부 지역을 중심으로 전세 가격이 가파르게 하락하고 있따는 게 변수다. 입주물량이 늘어나며 신규 전세공급도 덩달아 늘어난 영향이다. 실제 서울지역은 지난해 11월 이후 전세 하락폭이 커지고 있고 지방의 경우 20개월 연속 하락세를 타고 있다. 1만 세대 초대형 공급 몰린 헬리오시티 주변인 송파구의 경우 지난해 12월 전세 가격은 0.27% 빠졌다. 같은 기간 주변 강동구와 서초구도 각각 0.45%, 0.67%씩 떨어졌다.

이 지역에서는 세입자를 찾기 어려워 전셋값이 떨어지는 ‘역전세난’ 우려가 커진 상황읻. 집값이 지속적으로 하락한 지방권에서는 집을 팔아도 전세금을 돌려주기 어려운 ‘깡통전세’ 걱정이 크다.

은행권에서 취급하는 전세대출은 대출금액의 80~90%까지 보증기관이 책임지는 구조로 은행이 받는 타격은 제한적이다. 하지만 세입자들은 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않으면 소송 등 복잡한 절차를 밟아야 한다. 이마저도 집값이 전세 보증금을 밑돌면 금전적 손실도 불가피하다.

최 위원장은 지난 25일 가계부채관리점검회의를 열어 “국지적인 수급 불일치 등으로 전세가가 하락하고 임대인이 보증금을 반환하지 못할 위험에 대비해야 할 것”이라고 말한 이유다.

금융당국이나 시장에서는 역전세난이나 깡통전세 위험에 대비하려면 전세 반환보증을 활용하는 게 효과적이라고 입을 모으고 있다.

반환보증은 세입자가 일정액의 보증료를 부담하면 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 상품이다. 신규 전세대출을 받을 때나 전세 계약기간 중간에 별도로 가입할 수도 있고, 보증금 분쟁이 터져도 세입자는 크게 신경 쓸 것이 없다는 게 장점이다. 주택도시보증(HUG)이나 SGI서울보증에서 제공하는 상품으로 시중은행 등에서 가입할 수 있다. 다만 전세 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 전세보증금 한도(수도권 7억원) 같은 조건에 맞아야 한다. 역전세난 우려가 커지면서 지난해 전세금 반환보증 가입 건수(HUG 기준)는 8만9350건으로 전년(4만3918건) 대비 크게 증가했다.

금융연구원은 전세보증보험 가입을 의무화해야 한다는 제안을 하기도 했다. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’를 막기 위해서다.