[최인용 세무사의 절세 가이드]부동산 누구의 명의로 해야 절세에 유리할까…

[최인용 가현택스 대표세무사] 우리나라의 부동산은 자신의 명의로 등기해야 한다. 바로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 즉 부동산 실명제법이 있기 때문이다. 그러나 가족간에도 명의를 잘 선택하여 부동산을 취득하면 절세 효과가 있다. 부동산에 대한 취득자금 출처는 그래서 중요하다. 자금출처가 소명이 안되는 명의신탁 부동산은 증여세와 양도소득세 그리고 과징금 면에서 불이익이 있다. 명의를 잘 선택해서 절세하는 방안은 어떤 것이 있을지 살펴보기로 하자

첫째, 명의를 나누어 취득하면 절세 된다. 부부간 자금출처 범위 내에서 부동산을 취득하면 양도소득세 절세가 가능하다. 부부의 재산은 각각 별산제이므로 각각 양도소득세를 내게 된다. 양도소득세율은 소득세와 같이 낮은세율부터 누진적으로 적용되므로 양도차익이 큰 경우 최대 2000만원이상 절세가 가능하다.

자산가치가 계속 상승한다면 양도소득세가 과세된다. 이런 경우 일부를 자녀의 명의로 증여하여 공동 취득하는 것도 절세가 가능하다. 상속세 측면에서도 재산을 미리 나누어 자녀들의 재산을 만들어 주는 것이 상속세를 절세할 수 있다. 재산은 나눌수록 절세효과가 크다.

둘째, 소득을 분산시켜 취득하는 것이 유리하다. 소득이 많은 사람이 부동산을 취득해 임대소득이 더해지면, 소득세가 비교적 높은 세율에 걸리게 된다. 소득세율은 소득금액이 높을수록 6%~38%까지 높을 세율에 걸리게 된다. 따라서 소득이 적은 사람이 부동산 임대소득을 구성하도록 하면 절세 효과가 있다.

다만 소득이 적은 사람은 부동산 취득 자금출처가 어려울 수 있으므로 일부는 증여를 하거나 채무를 부담하는 방법으로 자금출처를 만들어 놓을 필요가 있다.

셋째, 차명으로 하는 명의신탁재산은 불이익이 있다. 상속세 및 증여세법에 의하면 명의신탁을 해 차명으로 취득한 재산에 대하여는 그 차명으로 등기 등을 한 날에 그 재산의 가액을 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 차명을 빌려준 사람은 증여세를 과세 받는다. 다만 증여세 신고기간인 3개월 이내에 명의 신탁한 부동산을 반환한다면 증여세가 과세 되지 않는다. 이 경우에도 등기를 위해 이미 납부한 취득세 등은 환급이 어려울 수 있으므로 유의해야 한다.

또 부동산실명법 제5조 과징금 규정에 의하면, 실권리자 명의 등기의무를 위반한 자는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과 받게 된다. 명의를 누구의 것으로 할 것인지 증여의 문제는 없는지 전문가와 상담하여 취득하면 향후 수 천만원의 절세가 가능하다.

최인용 세무사 (gtax@gtax.kr)