전세 낀 경매물건이라면 '조세채권' 조심해야

[이데일리 신수정 기자] 부동산 경매 시장에 참여한 초보자라면 조심해야 할 점들이 있다. 분위기가 과열되면서 한 물건을 두고 수십 명이 경쟁하는데, 꼼꼼히 따져보지 않고 낙찰에 매몰돼 높은 금액을 써냈다가 큰 손해를 볼 수 있다.

서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 (사진=뉴시스)

먼저 부동산 경매에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보통 전세 세입자를 말함)이 있는 물건을 고려한다면 조세채권을 확인해야 한다. 조세채권은 체납된 세금으로 발생한 채권이다. 매각 부동산 자체에 부과된 세금으로 국세와 지방세로 나뉜다. 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 해당한다. 지방세는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등이다. 조세채권은 압류등기 날짜와 상관없이 법정기일이 임차인의 우선변제권(확정일자)보다 빠르면 우선 배당을 받는다. 다른 부채보다 우선적으로 배당 받기 때문에 조세채권으로 인해 다른 부채를 다 탕감하지 못하는 경우가 생기는 것이다.

예를 들어 경매에 나온 A아파트의 낙찰가가 4억원이고, 전세보증금 3억 7000만원 만큼의 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 있다고 치자. 낙찰자는 전세보증금 보다 높은 금액에 낙찰을 받았으니 보통은 낙찰자가 추가로 떠안아야 하는 금액이 없다고 판단하기 쉽다.

그러나 이 아파트에 조세채권 1억원이 있다면 얘기가 달라진다. 조세채권 우선배당 원칙에 따라 낙찰가 4억원 중 1억원은 조세채권을 해결하는데 우선 사용된다. 그러면 전세세입자는 3억 7000만원 중 3억원만 받을 수 있는 것이다. 나머지 7000만원은 낙찰자가 떠안아야 한다. 4억원에 낙찰받았지만 실제로는 4억 7000만원에 낙찰받은 셈이 된다.

문제는 해당 물건에 달려 있는 조세채권 규모를 경매 입찰 전에 정확하게 알 수 없다는 점이다. 경매법원이나 관할 세무서, 구청 등에 확인해 본다 해도 정확한 답변을 듣기는 쉽지 않다. 다만 조세채권이 달려 있는 물건이란 점은 알 수 있다.

낙찰받은 후에는 서류 열람을 통해 조세채권 규모를 확인할 수 있다. 경매초보자들이 종종 조세채권으로 인해 피해를 보게 되는 이유다. 낙찰받은 후 조세채권 규모를 알고 경매를 취소한다면 보증금을 돌려받을 수 없다.

전문가들은 선순위 임차인이 있는 경우 권리관계 분석에 유의해야 한다고 강조했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전세를 낀 주택이나 주택에 조세채권이 있는 경우 매수인은 권리 분석에 더 큰 주의를 기울여야 한다”며 “초보자의 경우 특수권리관계 분석인 경우 피하는 것이 좋다”고 설명했다.