전셋값 10% 더 떨어지면 3만2000가구 보증금 떼일수도

(사진=연합뉴스)

[이데일리 김경은 기자] 대출과 전세를 낀 부동산 매매가 늘고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 겹친 탓에 전셋값 급락시 일부 세입자들이 보증금을 떼이는 상황이 벌어질 것이란 분석이 나왔다.

한국은행은 앞으로 전세가격이 10% 떨어질 경우 대출마저 막한 3만2000가구가 세입자에게 전세보증금을 내주기 힘든 상황에 내몰릴 것으로 전망했다. 가파르게 전세값이 하락하면서 역전세 문제로 ‘돈맥경화’ 현상이 현실화할 위험이 높아졌다는 것이다.

다만 한은은 이같은 리스크가 일부 지역과 임대인에게 제한적으로 나타남에 따라 실물경제로까지 전이될 가능성은 낮을 것으로 내다봤다. 역전세는 전셋값이 하락해 집주인이 새 임차인으로부터 받은 보증금으로 기존 세입자에게 전셋값을 돌려줄 수 없는 상황을 말한다.

임대가구 보증금 상환능력 전년보다 악화

한국은행은 19일 최근 지방에 이어 서울 등 수도권까지 전세가격 하락 문제가 불거짐에 따라 임대인의 전세보증금 반환능력 및 임차인 전세자금대출의 건전성 리스크를 점검한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

한은은 앞으로 전세가가 10% 더 떨어지면 전체 211만 임대가구 중 1.5%인 3만2000가구는 전세금 하락분을 대출로도 조달하기 어려운 상태로 전락할 것으로 추산했다. 이들은 금융기관 기존 부채 등을 고려, DSR 비율 40% 적용시 추가 금융기관 대출이 불가능한 가구다. 반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000만~5000만원이 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%로 추정했다.

다만 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입을 통해 보증금 반환이 가능할 것으로 추산됐다. 후속 세입자를 구하지 못하는 경우에는 14.8%(31만명)가 보증금 반환에 애로를 겪을 것으로 파악됐다.

이는 한은이 지난해 6월 금융안정보고서를 통해 내놓은 분석과 비교해 임대인의 전세보증금 반환능력이 악화한 것이다. 종전 분석에서는 전세가가 20% 하락(외환위기 수준)하더라도 금융자산과 보유주택담보대출을 통해 마련할 여력이 있는 92.9%를 제외한 나머지 7.1%도 추가 신용대출 등을 통해 전세보증금 감소분 마련이 가능한 것으로 분석됐다.

갭투자 늘고 DSR 규제 여파

이처럼 반환능력이 악화한 이유는 전세금 및 부채 등을 끼고 부동산을 구매한 다주택자가 늘어난데다, 가계부채 규제 강화로 대출 요건이 강화됐기 때문이다.

지난 6년간(2012년3월~2018년3월) 임대가구의 금융부채 증가폭을 보면 금융자산 증가폭과 보증금 증가율을 넘어섰다. 임대가구의 금융부채는 연평균 7.4% 늘어난데 반해 금융자산 증가율은 3.2%, 보증금 증가율은 5.2%다.

이에 임대가구의 유동성 대응능력으로 평가되는 금융자산에 대한 보증금 비율은 이 기간 6.7%포인트 증가한 78.0%로 올라섰다. 특히 금융부채를 보유한 임대가구의 경우 보증금비율(=보증금/금융자산)은 전년 86.7%에 견줘 4.9%포인트 오른 91.6%로 상승했다. 금융자산을 처분해 보증금을 내 줄 수 있는 여력이 점점 약화하는 셈이다.

여기에 지난해 하반기부터 적용된 DSR 규제도 한 몫한 것으로 분석된다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 포괄적인 개념이다. 은행들은 신규 가계대출 평균 DSR을 연소득 대비 40% 수준으로 맞춰야 한다.

“역전세 리스크 실물 이전 가능성 낮아”

하지만 한은은 임대인의 재무능력이 전반적으로 양호해 역전세 문제로 인한 일부 임대인들의 자금난이 실물경제로까지 이전될 가능성은 낮다고 판단했다.

임대가구의 금융부채는 1억1000만원으로 전체가구(5000만원)보다 2.2배 높은 반면, 실물자산은 가구당 8억원으로 전체 3억1000만원보다 2.6배 높았다.

소득 수준도 전체 가구 대비 높은 편이다. 임대가구 중 4~5분위 고소득 비중은 64.1%로 전체(40.0%)를 크게 상회했다. 특히 재무 건전성을 가늠해볼 수 있는 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 비중이 임대가구는 0.6%로 전체가구(2.8%)보다 낮았다.

한국은행 관계자는 “전세가 하락이 실물 충격에 따른 전세시장 전반 현상이라기보다는 부분적으로 나타나는 상황”이라며 “특성 차주를 제외한 전체 건전성측면에서 리스크는 크지 않다”고 말했다. 다만 “전세가가 많이 떨어진 일부 지역과 부채 레버리지가 높은 일부 단지, 다주택자들은 보증금 반환에 어려움이 더 커질 것”이라고 덧붙였다.

전세자금대출 부실 가능성도 우려할 만한 수준은 아니라는 판단이다. 전세자금대출 규모는 지난해말 92조5000억원으로 전년 66조6000억원대비 38% 증가하는 등 증가세가 점차 가팔라지고 있다.

하지만 대부분 보증기관 보증부로 취급되고 있어 부실 대출로 인한 금융기관 부실 가능성은 낮고, 연체율도 전체 가계대출 연체율 0.25%보다 낮은 0.18%(2018년6월말)에 불과하다. 전세자금대출 취약차주 비중은 가계대출 전체 6.1%보다 낮은 3.8%(18년 3분기말), DSR 수준은 26.6%(전체 38.8%)를 나타냈다.

한은은 “아직은 보증기관의 보증공급 대비 대위변제 발생 비율이 1%로 낮은 수준을 보이고 재무건전성(3개 보증기관 지급여력비율 396.9%, 규제수준 100% 크게 상회)도 양호하다”고 덧붙였다. 다만 최근 전세가 하락 등으로 보증금반환보증사고 건수는 전년 33건 대비 지난해 372건으로 증가했다.