[오은석의 부동산 재테크]월급모아 꼭 집을 사야하나

[오은석의 부동산 재테크] 지난 16일 발표된 신한은행 ‘2017 보통사람 금융생활 보고서’에 따르면 월 468만원을 버는 가구가 지출 없이 모든 수입을 저축한다고 했을 때, 서울 32평 아파트(약 6억 원)를 구입하기 위해서는 10.9년이 소요된다고 밝혔다. 소득 수준이 가장 낮은 20대의 경우는 동일한 가정으로 했을 때 무려 18년이나 걸린다고 한다.

급여소득의 상당부분이 생활비로 지출되고 있는 요즘 현실에서 지출 없이 모든 소득을 저축한다는 가정 하에 나온 이번 발표 자료는 급여만으로 집을 산다는 것 자체가 얼마나 어려운지 보여주고 있다. 상황이 이러하니 내 집 마련을 대출 없이 하는 것은 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있다.

내 집 마련이 현실적으로 어렵다고 한다면 매수보다 좀 더 저렴한 전세로 임대하여 거주하는 것이 과연 우리의 대안이 될 수 있을까?

전세가격을 살펴보기 위해 지난 3월 2일에 발표된 (월간)KB주택가격동향 자료를 살펴 보았다. 이 보고서에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가)은 75.7%로 집계됐다. 이는 역대 최고치 기록이다. 좀 더 구체적으로 살펴보면 서울 아파트 전세가율은 73.2%이고, 25개 자치구 중에 전세가율이 가장 높은 지역은 성북구(83.7%)로 나타났다. 이 수치를 대입했을 때, 성북구의 6억원대 아파트의 경우 전세가격도 약 5억 원이나 된다.

전세라고 낮은 비용으로 거주할 수 있다고 생각하면 큰 오산이다. 전세금 5억 원도 대출 없이 마련한다는게 현실적으로 쉽지 않다. 그렇다고 목돈이 적게 드는 월세로 눈을 돌리면, 매달 전세 대출 이자 이상으로 더 많은 비용이 들어 안정적인 주거 생활에 대안이 될 수 없다.

대개의 경우 사람들은 월세부터 시작해 전세 그리고 내 집마련을 한다. 그러나 요새는 월세가 예전에 비해 너무 많이 올라 비용 자체가 부담스럽고, 전세나 내 집마련은 대출 이자가 부담스럽다. 저금리 시장에서 전세가 월세보다 대출이자가 덜 나간다는 것을 그나마 위안으로 삼아야 할 판이지만, 미국발 금리인상으로 우리나라 금리도 인상될 가능성이 높다고 하니 저금리도 앞으로 기대하기 힘들어 지게되었다.

부동산 가격 상승으로 인해 전체 소득에서 주거비로 사용되는 비용은 해마다 증가하고 있다.주거비 상승은 가처분소득 감소로 이어지고 이는 삶의 질에 안좋은 영향을 미치고 있다.

불확실한 경제 상황속에서 집값 상승과 임대 비용 상승으로 인해 많은 이들이 내 집마련을 하는게 좋을지, 전세로 사는게 좋을지 고민을 하고 있다. 향후 집값 상승 가능성이 있으면 집을 매수하려 할 것이고, 가격이 하락할 가능성이 크면 전세로 거주하면서 시장 상황을 관망하려 할 것이다.

과거 5년간의 가격 움직임을 보면 매매가격의 상승폭보다 전세가격의 상승폭이 훨씬 컸다. 이는 집값 상승을 예상하는 사람보다 하락내지 보합을 예상하는 사람들이 더 많아 집을 매수하지 않고 전세로 거주하려는 수요가 몰려 나타난 결과라고 할 수 있다.

예전에는 전세가율이 60%가 넘으면 전세수요가 매매수요로 전환된다는 공식이 있었지만, 이미 이러한 공식이 깨진지 오래다.

2018년~2019년에는 많은 신규 입주물량이 예정되어있다. 이로 인해 매매가격이 하락 한다면 기존의 높은 전세가율 상태에서 매매가격 하락의 속도보다 전세가격 하락의 속도가 더 빠르게 움직일 가능성이 크다. 이른바 역전세난도 발생할 수 있다. 역전세나 깡통전세 상황이 발생 하게 되었을 때 세입자를 위한 전세금 보증보험과 같은 안전장치가 있긴 하지만 모든 세입자가 이런 안전장치의 혜택을 받는 것은 아니다.

내 집을 보유하고 있는 사람은 지금 당장 그 집을 매도할 의사가 있지 않는 이상 가격이 상승하거나 하락하는 것은 하나의 숫자일 뿐이요, 자산가치의 변동일 뿐이지 실생활에 영향을 미치는 요소는 아니다. 다시 말해 계속 거주하고 살다가 집값이 상승했을 때 매도하고 조금 더 저평가된 집으로 이사를 해 거주하다가 또 집값이 상승하는 시점에 매도하고 이사를 가면된다. 그러나 전세세입자의 경우는 이야기가 다르다. 집값 하락으로 인해 전세금이 회수되지 않으면 전세 보증금을 돌려 받기 위해 그 집을 경매로 넘겨야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.

일반적으로 전세금이 높은 경우 전세계약을 체결할 때 기존에 설정되었던 등기는 모두 말소 조건으로 하게 되는데, 이럴 경우 세입자가 거주하는 집의 평균 낙찰가가 전세금보다 낮게 형성되어 있다면 전세금을 인수까지 하며 입찰할 사람은 없게 된다. 즉, 본인이 직접 낙찰 받지 않고서는 결국 전세금이 모두 회수되기 어려울 수 있다. 본인이 낙찰 받는다고 하더라도 주변 시세에 비해 낙찰가가 높기 때문에 결국 전세금에서 낙찰대금의 차익만큼은 손실을 볼 수밖에 없다.

대개의 경우 보통 부동산재테크라고 하면 투자를 통해 자산을 증식시키는 것만 생각하지만, 우리가 부동산을 공부해야 하는 이유는 위와 같은 안좋은 상황을 예방하고 대처하기 위함이기도 하다.

자산을 증식시키는 것보다 더 중요한 것은 본인이 어렵게 모은 자산을 지키는 것이다. 자신의 전 재산과 같은 목돈을 먼저 지킬 줄 아는 힘을 키워야 한다.

아무리 큰 돈을 모았다고 하더라도 그 목돈을 지킬 수 있는 지혜와 능력이 없다면 결국 그 동안의 노력은 수포로 돌아간다.

부동산 공부를 하면 이런 상황에서 어떻게 내 재산을 지킬 수 있는지 그 방법을 알게 된다. 안 먹고, 안 쓰고, 아끼고 저축하면서 정말 힘들게 내집마련을 하는 것이 아니라, 대출 이자를 월급이나 생활비로 충당하지 않고도 안정적인 캐시 플로우를 만들면서 여유로운 생활을 할 수 있다.

스스로 공부하고 배워가면서 자기 자산을 지킬 수 있는 힘을 키우기 바란다.

자신의 자산은 자기 이외에 그 누구도 지켜주지 않는다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 9천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다