[김학렬의 올댓 부동산] 역전세 지역을 활용하라!

[김학렬 부동산 칼럼리스트]입주 물량이 많은 지역은 피해야 하나요? 역전세가 되면 집값이 내려가나요?

전국적으로 2017년부터 2018년 사이에 70만 세대가 신규로 입주할 예정이라고 한다. 1기 신도시 입주 초기인 1990년대 초반 이후로 최대 물량이라고 한다. 이 객관적인 사실로 많은 부동산 전문가들은 부동산 시세가 하락할 것이라고 전망을 하기도 한다. 역전세 현상은 부동산 하락을 증명하는 중요한 현상라고 한다.

결론부터 이야기하면 역전세에 대한 이 전망이 적중할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 왜냐하면 지역에 따라 역전세가 발생하는 이유가 다르기 때문이다. 많은 사람들이 가장 신뢰를 보이는 대중매체에서 전국 평균으로 전체 시장을 이럴 것이다라고 총평하는 것은 지양했으면 한다. 오히려 시장을 호도하는 메시지를 전달될 수 있기 때문이다. 2년 동안 70만 세대가 입주를 하면 부동산 수요 대비 공급이 과잉되어 시세가 폭락을 할 것이라는 단순한 논리 때문에 이제 집을 사면 안된다는 의미라고 밖에 해석이 안된다. 일반인들의 경우 이런 기사를 그대로 맹신할 수 밖에 없다. 매스컴은 과거의 지역별로 경험했던 사례들을 그대로 전달만 하면 된다. 역전세가 발생한 지역의 현재 모습을 보면 역전세에 대한 대응 전략을 준비하게 하면 된다.

모든 종류의 부동산 경험이 있는 서울을 포함한 수도권 시장만 놓고 보면 된다. 역전세가 된 자지역으로 가장 유명한 곳이 잠실이었다. 2007년~2008년에 송파구 잠실동에만 2만 세대가 입주를 하게 된다. 이로 인해 잠실동 및 주변 지역의 전세 시세를 하락을 하게 된다. 전세 시세가 하락하게 되면 전세를 끼고 매수를 했던 투자자들의 경우 급하게 매도를 해야 하는 경우가 발생한다. 이로 인해 시세가 빠질 수도 있다는 의미다. 실제 시세가 빠지기도 했다. 현재 잠실은 어떤가. 현재 전세가가 당시 매매가를 넘은 것은 물론 매매 시세 역시 당시 대비 2배 가까이 상승을 하였다. 당시 매스컴을 뜨겁게 했던 잠실발 역전세난에 대한 뉴스는 이제 아무도 기억하지 않는다. 현재 기준으로 잠실 지역을 복기하면 역전세난이 발생했던 그 시기가 오히려 매수 적기였음을 알 수 있다. 2010년까지 시세가 상승을 하다가, 금융위기 이후로 2013년까지 시세가 빠지기도 했지만, 2009년 당시 시세 이하로는 더 내려가지 않았다. 결국 잠실처럼 수요가 문제가 되지 않는 지역은 역전세 시기를 적정 매수 시기로 적극적으로 활용할 수 있다는 것이다.

반면 역전세 현상을 대비해야 출구 전략을 고려하는 지역도 있다. 지역 내 수요가 충분하지 않은 지역이다. 잠실처럼 도심 지역이 아니라 신규 택지개발지 중에서 배후 지역이 없는 경우는 역전세가 발생하는지 반드시 따져봐야 한다. 수요층이 많은 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2년이 지나게 되면 정상 시세로 회복한다. 기반시설이 좋아지게 되면 정상시세 이상으로 오르기도 한다. 하지만, 수요가 없는 지역은 오히려 그 이하 시세로도 더 빠지기도 한다.

기존 아파트가 있는 지역에 신규 아파트가 입주하게 되면 신규 아파트 쪽으로 수요가 몰리게 된다. 이 시점에서 수요가 없는 지역일 경우 기존 아파트의 역전세 현상이 발생한다. 다른 지역에서 인구가 유입되어 수요를 채워줄 수 있는 조건이라면 기존 아파트의 시세는 다시 적정 시세로 오를 수 있겠지만, 주변 지역에서 수요를 채워줄 수 없는 입지 조건이라면, 시세는 오히려 하락할 수 있다는 것이다. 더 큰 문제는 기존 아파트의 시세가 빠지게 되면 신규 아파트의 시세에도 영향을 주게 될 수도 있다는 것이다. 기존아파트와 신규 아파트와의 가격 격차가 큰데, 입지적인 메리트와 상품적인 메리트 차이가 그 가격 만큼 되지 않는다고 판단이 되면, 신규 아파트를 선택했던 수요층도 기존 아파트를 다시 선택할 수도 있기 때문이다. 이 경우 지역 내에서 소화할 수 있는 수요량이 정해진 시장이기 때문에 이른바 나누어 먹기를 해야 한다는 것이다. 이런 현상이 발생될 수 있는 시장이라면 많은 전문가들이 우려하는 것처럼 전반적인 부동산 시장의 시세 하락이 될 수도 있다.

역전세로 일어날 수 있는 사례를 두 가지 다른 입장으로 정리해 보았다. 결국 역전세를 활용할 수 있는 지역이 있고, 역전세를 대비해야 하는 지역이 있다는 것이다. 각각의 입지에 맞는 전략을 수립해야 한다. 입주 물량이 많은 지역 중에 수요가 충분한 지역은 역전세를 활용하는 전략을 짜야 한다. 투자자들은 저점 매수의 기회로 활용할 수 있다. 또한 전세 희망 임차인들에게도 좋은 입지의 아파트를 상대적으로 저렴한 전세가로 들어갈 수 있는 기회가 될 수도 있다.

반면 대규모 입주로 기존 아파트의 수요와 나누어야 하는 지역의 경우는 대응 전략을 철정히 준비해야 한다. 수요층이 충분한지, 충분하지 않다면 출구 전략을 짜야한다. 어떤 출구 전략을 짜야 할지 신규 아파트의 입주 2년 전부터 준비를 해야 하는 것이다.

역전세가 발생한다고 무조건 해당 지역을 회피할 필요가 없다. 입지 상황에 따라 대응 전략을 준비하면 오히려 양질의 상품을 저가로 매수할 기회가 될 수 있다. 역전세를 활용하자.