오피스텔 수익률 갉아먹는 3가지 리스크

[이데일리 이진철 기자] 최근 아파트값 약세로 시세차익을 얻기 어려워지면서 임대수익이 가능한 오피스텔 투자로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다.   그러나 자칫 높은 분양가와 세금부담 등을 제대로 따져보지 않고 오피스텔 투자에 섣불리 나섰다간 기대만큼의 수익률을 얻기 어렵다는 지적이다. 

◇ ①소득세 부담 오피스텔은 일반적으로 사업자등록을 통해 매매가에 포함된 부가가치세를 환급 받을 경우 임대소득에 대한 소득세 납부의무가 생긴다.   부동산 임대소득은 금융소득종합과세의 사례처럼 다른 소득과 합산해 소득세가 부과되는 종합소득세 대상이다. 월급이나 사업소득 등 다른 소득이 있는 사람은 오피스텔의 임대소득이 다른 소득과 합산돼 세금이 부과되는 것이다. 이럴 경우 소득세 납부 규모가 예상보다 커질 수 있다.

최근 오피스텔 평균 임대수익률이 5~6%선이지만 소득세 납부까지 고려하면 실질수익률은 2~4%선 정도로 떨어진다.

임대소득이 있는 만큼 건강보험과 국민연금 부담도 늘어날 수 있다. 개인사업자나 급여소득자, 금융소득종합과세 대상자일 경우 수익률이 예상보다 크게 떨어질 수 있다는 얘기다. 따라서 오피스텔은 소득이 없는 사람 명의로 투자하는 것이 유리하다.   김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "비용절감 효과를 통해 어느 정도 충분한 수익을 확보하려면 3채 이상 투자하는 것이 좋다"고 말했다.   오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 양도세 계산시 보유주택 수에 포함돼 양도세 중과 대상이 될 수도 있다는 점도 고려해야 한다.

◇ ②높은 분양가  

신규로 공급되는 오피스텔의 경우 분양가가 지나치게 높으면 그만큼 수익률도 낮아질 수밖에 없다.   삼성증권 투자컨설팅팀이 최근 서울 강남 신논현역 인근에서 A건설사가 신규분양한 분양면적 56㎡ 오피스텔의 수익률을 분석한 결과, 분양가는 3억1200만원으로 취득세(1435만원)까지 합하면 총 투자금은 3억2635만원 가량이다.

건설사가 분양당시 제시했던 연 보증금 1000만원에 월임대료 100만원을 받는다고 가정하고, 보증금 운용이익(이자율 5%)을 합치면 연간 수입은 1250만원으로 총투자금(3억2635만원) 대비 수익률은 3.8% 수준에 불과하다.

◇ ③공급과잉 가능성 최근 오피스텔 투자열기로 인해 건설사들이 오피스텔 분양에 집중하고 있고, 도시형생활주택 신규공급도 많아 향후 공급과잉 가능성이 높아지고 있다.

부동산114에 따르면 지난해 전국의 오피스텔 분양물량은 1만203실에 달했고, 올해도 인기가 지속되면서 분양물량이 1만실을 훨씬 넘어설 것으로 예상된다.

특히 오피스텔 공급이 집중되는 송파구 문정동 가든파이브 인근지역은 최근 1500실이 넘는 오피스텔이 공급된 후, 대기 분양물량이 4000여실이 있어 공급과잉 우려가 커지고 있다. 임차수요가 많은 강남역 부근의 경우 지난 2004~2005년 공급과잉으로 인해 침체에 빠졌었다.

따라서 오피스텔 투자에 나설 경우 입지여건과 향후 시장상황을 살펴 임차수요를 꾸준히 확보할 수 있는 곳을 대상으로 정하는 것이 중요하다는 게 전문가들의 조언이다.