[대박땅꾼의 땅스토리]"농지투자 했는데 도로가 생겼다"…무조건 득일까

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 조용하다면 조용한 농지투자. 농지투자는 가장 소액을 투자하는 대신 확실한 호재를 끼고 있으면 몸값이 많이 올라 그 차익이 크다. 이런 농지투자 시 호재가 될 수 있는 것은 농지가 속해있는 용도지역이 더 많은 개발이 가능한 용도로 바뀌거나, 역사가 들어서거나 혹은 도로가 확장되는 경우다. 만약 맹지였던 곳에 농지투자를 한 경우라면 도로가 생겼을 때야말로 ‘구사일생’이라 부를 수 있다. 하지만 모든 도로가 득이 될 수 있을까. 아니다. 그 ‘도로’조차 득이 되는 경우가 있고 해가 되는 경우가 존재한다.

우선, 해가 되는 도로는 고가도로가 대표적이다.

기껏 농지투자를 했는데 일반도로가 아니라 ‘고가도로’가 생겼다면 큰 손해가 될 수 있음을 기억하자. 특히 도시지역이 아닌 곳에서 도로가 생긴다는 계획이 있다면 고가도로일 경우가 높다. 그래서 토지투자 시 도로개설정보를 알았다면 반드시 현장에서 주변 땅의 지형과 높이를 살펴보도록 하자. 주변의 지형이 나의 토지보다 높으면 고가도로개설이 될 수 있으니 의심해 봐야 한다.

두 번째, 경매로 농지투자 시에는 포장도로를 확인하자.

농지투자의 장점은 다른 지목보다 저렴하고 인근 지역 주민에게 되팔 수도 있다. 또 농지투자 후 위탁을 맡기게 되더라도 인근주민이 될 가능성이 많고 이에 따른 지료(토지임대료)를 받기도 한다.

최근에는 이런 농지투자를 경매를 통해 많이 낙찰받는데 이때 중요한 것은 포장도로를 확인해야 한다는 것이다. 농지투자 시에는 농취증을 받아야 한다. 근데 시골에서는 이런 도로로 사용되는 농지가 존재한다.

이때 해당 농지가 농지가 아니라 현황 포장도로로 사용되는 경우가 존재한다. 이때는 농취증을 발급해주는 공무원은 농지로 사용되지 않는 농지로서 농취증을 발급해주지 않는다. 경매투자 시에는 이런 농취증을 제출하지 못하면 경매취소가 되고 입찰보증금을 날릴 수 있어 농지이지만 포장도로로 활용되고 있지는 않은지 확인할 필요가 있다.

세 번째, 개발행위허가 시 배수로 및 도로폭 고려해야 한다.

싸게 토지를 사들인 다음 개발행위허가를 통해 시세 차익을 보는 경우가 존재한다. 중요한 것은 개발행위허가가 실제로 나올 수 있는 땅인지의 여부다. 이때 중요한 것은 배수로와 도로의 폭이다. 농지투자 시 배수로는 생활폐수가 지나가는 통로 역할을 하는 도랑이다. 이 도랑이 없으면 개발행위허가가 나지 않기 때문에 반드시 확인해야 한다. 도로의 폭 역시 규모에 따라 주택이나 근린생활시설을 지을 수 있는 것인지 음식점을 지을 수 있는 것인지 달라짐으로 폭 역시 중요한 포인트라 할 수 있겠다.