역대 최고가 더케이트윈타워‥조용히 웃는 교직원공제회

[이데일리 장순원 기자] 서울 광화문에 위치한 ‘더케이트윈타워’가 국내 상업용 빌딩 가운데 단위면적 기준으로 최고가를 깰 것으로 예상되는 가운데 주요 투자자 가운데 하나인 교직원공제회가 가장 쏠쏠한 투자수익을 거둘 전망이다.

29일 투자은행(IB)업계에 따르면 더케이트윈타워 매각주관사인 세빌스코리아는 지난해 본입찰을 진행해 인수 후보 중 가장 높은 가격을 써낸 삼성SRA자산운용을 우선협상자로 낙점한 뒤 협상을 진행 중이다. 매각가격은 3.3㎡(평)당 2810만~2820만원대에서 논의되는 것으로 알려졌다. 이 가격에서 협상이 마무리되면 매각가는 7000억원을 넘어 단위 면적 기준으로 국내 상업용 빌딩 가운데 최고가다.

더케이트윈타워는 2014년 미국계 사모투자펀드(PEF) 운용사인 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 홍콩계 투자회사 림어드바이저스가 3.3㎡당 약 2000만원, 총 5000억원에 샀다가 3년 만에 시장에 다시 내놓은 빌딩이다. 당시 KKR 등이 후순위 투자자, 교직원공제회(교공)가 약 1300억원을 우선주에 투자하는 중순위 투자자로 참여했다. KKR 등은 3년 만에 약 2000억원 가량의 매각차익을 얻는 셈이다.

더케이트윈타워 전경. 출처:베스타스자산운용

더케이트윈타워에 투자한 KKR 펀드는 오퍼튜니티(Opportunity) 성격의 투자펀드다. 오퍼튜니티펀드는 내부수익률(IRR) 기준으로 18%가 넘는 고수익을 추구 하는 펀드다. KKR은 이번 투자로 약 20% 안팎의 수익을 올릴 것으로 전망된다. 국내 첫 부동산 투자로서는 나무랄 때 없는 수익률이라는 게 업계의 평가다.

KKR도 천문학적인 매각차익이 예상되지만, 부동산업계에서는 더케이트윈타워 매각의 최대 수혜는 교직원공제회라는 얘기가 많다. 교공은 배당금으로 이미 연간 10%가 넘는 수익률을 올렸고 매각차액이 확정되면 짭짤한 덤도 챙길 수 있다. 우선주 투자자의 투자수익을 먼저 배분한 뒤 나머지를 후순위 투자자들이 가져가는 구조이기 때문이다. 연간 배당금과 매각 차익분을 더하면 교공이 KKR보다 높은 수익을 거뒀을 것이란 게 업계의 분석이다.

교공은 더케이트윈타워 투자를 통해 안정적 수익을 올릴 수 있다고 판단해 매각 당시 평당 2700만원 수준에서 매입하겠다는 의사를 내비치기도 했다. 하지만, KKR이 더 높은 가격을 부를 매수자를 물색한 끝에 삼성SAR를 낙점한 것으로 전해진다.

IB업계 관계자는 “국내 첫 부동산투자를 단행한 KKR 등도 나름대로 성공적인 수익을 올렸지만 교공이 진정한 승자”라면서 “교공이 처음 이 건물에 투자할 당시에는 공실률이 높았다. 투자위험을 감수한 만큼 높은 수익을 올린 것”이라고 평가했다.