[대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 6년 전 한참 토지투자를 진행 중이었을 때 한가지 고민을 했다.

땅은 수익률은 높지만 보유 기간 동안 쌀이나 농작물밖에 나오지 않는 점이 아쉬웠다.

만약 요즘 건물주처럼 월세를 받는다면 어떨까 하는 마음으로 가장 접근하기 쉬운 오피스텔, 빌라부터 시작했다. 자기자본금 1000만원대에서 5000만원대까지 다양했다. 서울강남권, 비강남권, 수도권, 지방 가리지 않고 살펴보고 투자했다. 좀 더 욕심을 내어 대부분의 로망인 꼬마빌딩에 투자해보려 원룸건물을 알아보러 다녔다. 대학가 인근, 회사밀집지, 지방산업단지 등 다양하게 알아보고 수원에 삼성전자 주변 원룸과 구미의 LG전자 주변으로 투자했다. 둘 다 지금까지 괜찮은 수익이 나오고 있다. 확실히 고소득직장인들이 밀집된 곳에 투자해놓으면 공실이나 연체가 상대적으로 적기 때문에 위험부담이 적다.

수익률이 높다는 장점이 있지만 여러 세입자들을 상대해야 하기 때문에 전화를 많이 받아야 하고 하자처리나 자잘한 부분까지 신경 써야 하기 때문에 손이 많이 가는 단점이 있다.

이점을 보완하려 3년 전부턴 상가위주로 투자하고 있다. 대신 지방상가보단 필자 주거지기준 1시간 이내로 살펴봤고 동탄, 양주, 의정부, 일산, 분당, 인천 등 다양하게 수도권상가에 투자했다. 서울보다는 매매가가 저렴해서 수익률이 높고 대단지주변은 공실이 적다는 장점이 있다.

또한 1층 상가보다는 2층 이상을 선호한다. 물론 안정성 면에선 1층에 가장 좋지만 2층과 비교했을 때 2배 차이 나기 때문에 수익률도 2배 정도 차이 난다. 강남권 1층 상가는 4~5퍼센트 수익률, 비강남권은 5~6퍼센트, 필자가 선호하는 수도권은 7~10퍼센트까지 수익률이 난다.

상가의 최대장점은 관리가 거의 필요 없다는 것이다. 세입자 스스로 실내장식하고 고쳐쓰기 때문에 전화 올 일이 거의 없다.

필자가 선호하는 업종은 학원, 병원, 독서실 등이다.

장점만 있는 것은 아니다. 투자금이 소액투자라고 해도 거의 실투금이 1억 가까이 든다는 게 단점이다.

최근에는 지식산업센터에 투자하고 있다. 그 이유는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷한 대출비율이 80퍼센트 이상 해주기 때문에 2억짜리 매물을 자기 돈 2000만원이면 투자가 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 최근에 지어진 지식산업센터는 층높이가 5미터 이상 올려서 사무실 용도로 쓸 때 복층으로 해도 되기 때문에 실제평수보다 훨씬 크게 쓸 수 있다.

최근 필자가 좋아하는 평택 고덕신도시 주변 지식산업센터를 비롯해 목감신도시, 안양, 하남 등 다양하게 지식산업센터에 투자하고 있고 추천하고 있다.

땅은 일반매물기준 최소 3000만원이상의 자금이 필요한 데 비해 지식산업센터는 2000만원부터 가능하기 때문에 소액투자자들에게 추천할만한 투자처이기도 하다. 월세도 받으면서 매매가가 올라갈 만한 지역에 투자해놓는다면 실투자금 대비 어느정도 만족할만한 매가 상승도 기대가 된다.

땅처럼 고속도로 IC 주변이나 신설역세권 근방의 지식산업센터는 투자가치가 높다. 필자는 언제나 땅을 중심으로 투자를 해왔지만 그렇다고 한 가지 방법만을 고수하지는 않고 토지와 수익형 부동산을 융통성 있게 조절하여 투자방향을 잡는 편이다. 변화하는 환경에 맞춰 수익형 부동산투자 역시 전략적으로 접근해야 할 때다.