하반기 수도권 오피스텔 3만실 ‘입주폭탄'에 수익률 급락 우려

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

[이데일리 박민 기자] 올 하반기 서울 등 수도권 오피스텔 시장이 3만실 넘는 ‘입주 폭탄’을 맞게 된다. 여기에 오피스텔 대체재로 꼽히는 소형아파트(전용면적 60㎡ 이하)도 하반기 3만 5000여가구가 입주할 예정이어서 공급 과잉에 따른 임대수익률 추가 하락이 불가피할 전망이다.

부동산114에 따르면 서울·수도권 오피스텔 임대수익률은 6월 기준 서울 4.72%, 경기 5.02%, 인천 5.95%로 집계됐다. 작년 말 대비 각각 0.05%, 0.08%, 0.02%포인트 감소한 수준으로 공급 물량 확대와 시중금리 인상 여파로 지속적인 하락세를 보이고 있다.

문제는 올 상반기에 이어 하반기에는 신규 입주 물량이 더 늘어나 임대수익률 급락까지 우려된다는 점이다. 하반기에 입주하는 오피스텔 물량은 서울 6565실, 경기 2만 1588실, 인천 3058실 등 총 3만 1211실로 상반기(2만 3510실)보다 32% 증가했다.

여기에 내년에는 올해보다 더 많은 5만 7021실이 입주할 예정이어서 오피스텔 시장은 그야말로 물량 직격탄 위기에 봉착하게 되는 것이다. 윤지해 부동산114 책임연구원은 “오피스텔 공급 과잉은 올 하반기부터 내년까지 이어질 전망”이라며 “서울의 경우 공급 확대에 따라 일부 오피스텔 단지는 연 4%의 임대수익률 확보도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

오피스텔 임대수익률 전망을 어둡게 하는 것은 단순히 오피스텔 물량만 따져서가 아니다. 오피스텔 대체재로 꼽히는 전용 60㎡ 이하 소형 아파트도 올 하반기에 입주 물량이 대거 포진해 있어 오피스텔 임대수익률 하락 악재로 꼽히고 있다. 이 아파트는 올해 수도권에서 총 4만 3185가구가 입주할 예정으로 이 중 80%인 3만 4639가구가 하반기에 몰려 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔과 소형 아파트 입주량이 많아지면 입주자들의 이사도 잦아들면서 1년 임대차 계약도 늘게 될 것”이라며 “이 경우 공실 리스크와 부동산 중계수수료와 관련된 부대 비용도 증가하는 만큼 실제 집주인의 임대수익은 더 줄어들 수 있다”고 말했다.

오피스텔 임대수익률은 떨어지고 있지만 매매값은 지난 2014년을 기점으로 지속적으로 상승세를 보이고 있다. KB국민은행 조사에서 수도권 오피스텔 평균 거래가격은 올해 5월 기준 약 2억 694만원으로 2014년(1억 8749만원)에 비해 약 1945만원 오른 상태다. 실제 서울 강서구 마곡동 ‘보타닉 푸르지오시티’ 오피스텔 전용면적 22.2㎡은 최근 2억 3000만원에 거래됐다. 작년 말보다 3000만원 이상 오른 것이다.

서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “오피스텔의 경우 실거주 목적이 아닌 투자상품으로 접근하는 수요자들도 많은 만큼 임대수익률 하락은 곧 거래 감소로 이어질 수 있다”며 “여기에 내년부터 주택 임대 수익 금액이 연간 2000만원 이하일 경우 비과세해줬던 혜택이 종료되는 만큼 세금을 반영한 실질수익률은 더 낮아질 수 있다”고 지적했다.