[톡!talk!재테크]오피스텔 세금폭탄이 무섭다면...

Q : 서울에서 대기업에 다니고 있는 직장생활 23년차 김 부장입니다. 어느덧 은퇴시기가 가까워지고 경기마저 좋지 않다 보니 노후가 많이 걱정됩니다. 현재 집을 1채 소유하고 있으나 은퇴 이후 연금을 수령하기 전까지 생활에 도움이 될 수 있는 수익을 어떻게 마련할 지 고민 중입니다. 최근에 회사에서 멀지 않은 곳에 분양 중인 오피스텔이 있어 매입을 고려 중인데 주변에서 세금부분을 꼼꼼하게 체크하라고 조언합니다. 오피스텔에 투자할 때 고려해야 할 세금문제 및 절세 방법이 궁금합니다.

A: 주택법의 적용을 받는 주택과는 달리 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼 일반적으로 주택에 해당되지 않습니다. 다만, 세법은 실질 용도에 따라 주택 해당 여부를 판단합니다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하는 경우 종합부동산세 대상이 될 수 있고 오피스텔 외에 다른 주택을 보유하고 있으면 다주택자로 인정돼 처분할 때 1세대 1주택 비과세혜택을 못 받을 수 있습니다. 그러나 주택임대사업자 등록을 하는 경우에 여러 가지 세금 감면의 혜택을 받을 수 있으므로 적극적으로 고려해 볼 필요가 있습니다.

우선 취득할 때에는 업무시설이기 때문에 주택에 대한 취득세율이 적용되지 않고 일반 취득세율(4.6%)이 적용됩니다. 취득 시에 분양가액 중 건물 분에 해당되는 가액에 대해서는 부가가치세 10%가 있는데 일반과세사업자 등록을 통해 건물 분 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다. 다만, 간이과세자의 경우에는 환급이 되지 않습니다.

취득 시 임차인을 고려해 오피스텔을 업무용으로 사용할 것인지 주거용으로 사용할 것인지 의사결정이 필요합니다. 즉, 업무용으로 부가가치세를 환급 받을 것인지, 주택임대사업자등록을 통한 주거용으로 취득세를 감면 받을 것인지 결정해야 합니다. 특별히 60㎡ 이하의 신규 분양 오피스텔을 취득하는 경우 관할 시군구청에 주택임대사업자 등록을 하면 취득세의 100%를 감면 받을 수 있는 장점이 있습니다. 단, 취득세가 200만원을 초과할 경우 85% 감면됩니다.

또 주택임대사업자로 등록해 2채 이상 임대하는 경우 전용면적에 따라 재산세를 25%~50%를 경감하고 세무서와 관할 시군구청에 주택임대사업자로 모두 등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제 신청이 가능해 종합부동산세 부담이 없는 장점이 있습니다.

임대소득에 대해서는 업무용의 경우 임대수익의 10% 상당액의 부가가치세를 부담해야 하고 소득세도 내야 합니다. 반면, 주거용의 경우 면세용역에 해당되어 부가가치세 부담은 없고 소득세는 인별 기준으로 연간 주택임대수익 합계가 2000만원 이하인 경우 2018년까지 소득세가 비과세(이후 분리과세)돼 월세 기준으로 약166만원 이하인 경우 소득세 부담을 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

오피스텔을 양도해 차익이 발생하는 경우 업무용은 당연히 양도소득세를 내야하고 주거용의 경우 주택에 해당되므로 주택 수에 포함돼 1세대 1주택 비과세 해당여부를 적용받습니다. 위의 사례에서 추후 오피스텔이 아닌 김부장의 소유주택을 먼저 양도하는 경우 일반적으로 2주택으로 양도소득세가 과세될 수 있으나 오피스텔에 대하여 관할 시군구청 및 세무서에 주택임대사업자로 모두 등록한 경우 오피스텔을 주택 수에서 제외하고 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 판단을 할 수 있습니다.

이 경우에는 김부장의 소유주택에 2년 거주 요건이 필요합니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 관할 시군구청에 주택임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간을 준수해야 합니다. 오피스텔의 명의를 배우자와 공동명의로 하는 것도 인별 기준으로 소득세를 부담하므로 종합소득세와 양도소득세 절세차원에서 고려해 볼 수 있습니다.

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