[마켓인]"인플레 시대 최악 투자는 현금…실물자산 사라"

[이데일리 김성수 기자] “경제적으로 불안정한 시기에 100% 현금만 갖고 있으면 아무 수익도 얻지 못합니다. 높은 인플레이션 속에서도 실물 자산에 자본을 투입해야 장기적으로 이득을 볼 수 있습니다.”

전세계가 ‘물가 상승’(인플레이션) 공포에 휩싸였다. 미국 연방준비제도(연준)의 공격적 금리 인상에 주식, 채권, 부동산시장이 모두 급락하고 자산시장은 한 치 앞도 예측할 수 없게 됐다. 하지만 진정한 투자자는 남들이 ‘공포’를 느낄 때 오히려 ‘탐욕’을 부리는 법.

말타이 반 엘디크 존스랑라살(JLL) 아시아태평양지역 에쿼티 자문 부사장은 인플레이션 시대 투자법은 한마디로 ‘부동산 등 실물자산 보유’라고 조언했다. 특히 아시아태평양 지역 주요 관문도시인 서울과 도쿄 부동산시장에 여전히 ‘숨은 보석’이 많다고 강조했다. JLL은 상업 부동산 및 투자 관리를 전문으로 하는 글로벌 부동산 서비스 회사다.

말타이 반 엘디크 존스랑라살(JLL) 아태지역 에쿼티 자문 부사장 (사진=JLL)

◇ 금리인상에 얼어붙은 투자자들…“서울 오피스·물류 매력적”

엘디크 부사장은 1일 이데일리와의 이메일 인터뷰에서 “현재 아태지역 부동산·인프라 투자자들이 전반적으로 ‘관망세’를 보이고 있다”며 “인플레이션이 단기에 끝나지 않고 앞으로도 지속될 것이라는 믿음이 커지고 있기 때문”이라고 밝혔다.

미국은 물가 안정을 위해 금리인상 고삐를 바짝 죄고 있다. 제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장은 경기에 미칠 악영향에도 물가 안정을 위해 금리 인상을 지속하겠다고 강조했다.

파월 의장은 지난달 26일(현지시각) 미국 ‘잭슨홀 경제정책 심포지엄’ 연설에서 “기준금리 인상은 기업과 가계에 고통을 줄 수밖에 없다”면서도 “물가를 안정시키는 데 실패하면 그 고통은 훨씬 더 클 것”이라고 말했다.

로레타 메스터 미국 클리블랜드 연방준비은행(연은) 총재는 데이턴 상공회의소 주최 연설에서 “미국 연방기금금리(기준금리)를 내년 초까지 4% 이상으로 올린 후 인플레이션이 내려올 때까지 이를 그대로 유지해야 한다”고 말했다.

이에 따라 올 하반기 들어 투자심리도 얼어붙은 상태다. 엘디크 부사장은 “중앙은행의 물가 안정 의지가 강해서 경기가 둔화되거나 침체될 위험마저 압도하는 것으로 보인다”며 “올 하반기 부동산·인프라에 대한 자본배치가 상반기에 비해 둔화됐고, (매수자들의) 입찰 강도도 줄어들었다”고 설명했다.

하지만 엘디크 부사장은 경제적 불확실성에도 아시아 상업용부동산의 모든 섹터에 기회가 있을 것이라고 내다봤다. 특히 “한국 상업용부동산 시장을 장기적 관점에서 매우 긍정적으로 평가하고 있다”고 강조했다.

금리인상기를 맞아 글로벌 투자자금이 중국, 인도 등 아시아 신흥시장에서 주요 관문 도시로 이동하고 있는데, 서울은 아태지역 내 관문 도시로 위상이 높다는 이유에서다.

JLL 보고서에 따르면 서울은 올 상반기 전세계 부동산 투자규모 상위 20위권 도시 중 13위를 차지했다. 미국, 캐나다, 유럽 등 선진국 주요 도시들을 다 포함해서 조사한 결과다.

올 상반기 전세계 부동산 투자규모 상위 20위권 도시들 현황 (자료=JLL 보고서)

특히 엘디크 부사장은 오피스, 물류섹터가 국내외 투자자들이 지속적으로 투자할 주류 자산군으로 남을 것이라고 분석했다.

그는 “글로벌 자금이 유입되려면 유동성과 성장성이 높은 투명한 시장이어야 한다”며 “서울 오피스·물류섹터는 국내 및 글로벌 투자자에게 위험대비 매력적인 수익률을 지속적으로 제공할 것”이라고 분석했다.

이어 “오피스의 경우 입지가 좋고 신축이며 환경·사회·지배구조(ESG) 성격에 맞는 자산을 임차인, 투자자 모두 원하고 있다”며 “전세계 관문도시에 대한 수요가 계속 늘어나는 추세인 만큼 이런 자산에 투자하면 높은 임대 수익률을 얻게 될 것”이라고 말했다.

일본, 저금리·엔저바람에 해외 큰손 몰려…호주·싱가포르도

또한 엘디크 부사장은 아태지역에서 서울 외 매력적인 상업용부동산 투자처로 일본, 호주, 싱가포르를 꼽았다. 일본 임대주택과 호주 임대용 주택개발(build to rent), 생명과학 연구시설, 데이터센터, 창고 섹터에 자본 유입과 임대수익의 기회가 있다는 것.

그는 “데이터센터는 충분한 전력 공급을 갖춰야 하는 어려움이 있지만 성장성 있는 섹터가 될 것”이라며 “특히 일본 도쿄에 대한 투자자들 관심이 높다”고 강조했다.

현재 일본은 ‘저금리’와 ‘엔화 약세’라는 장점 덕분에 해외 투자자들로부터 각광을 받고 있다.

구로다 하루히코 일본은행(BOJ) 총재

전세계가 인플레이션 압박에 금리인상에 나섰지만 일본은 도통 오르지 않는 물가 때문에 엔화 약세에도 금리를 올리지 못하고 있다. 일본은행(BOJ)은 단기 금리는 -0.1%로 동결하고 장기금리 수준인 10년물 국채금리는 0% 수준으로 유도하도록 무제한 국채를 사들이는 중이다.

엔화 가치도 달러대비 하락세다. 블룸버그통신에 따르면 1일 기준 달러/엔 환율은 전일대비 0.21% 오른 139.25엔에 거래되고 있다. 작년 9월 초 109.71엔과 비교하면 환율이 약 27% 오른 것.

이처럼 일본에 ‘저금리’와 ‘엔화 약세’가 겹치자 저평가된 투자처를 찾는 글로벌 자금이 일본 부동산에 몰리고 있다.

니혼게이자이신문에 따르면 홍콩계 투자펀드인 ‘거캐피털파트너스’는 지난 5월 도쿄, 오사카 등에서 임대아파트 32채를 사들였다. 거캐피털파트너스는 향후 2년간 일본에 4700억~5400억엔을 투자할 예정인데 이는 지난 2년간 투자한 금액보다 6배 이상 많은 액수다.

엘디크 부사장은 “일본은 유동성이 풍부하고 투명하며, 금리 측면에서 이득이 발생하는 아태지역 내 유일한 국가”라며 “이런 점에서 기관 투자자들에게 매우 매력적인 시장”이라고 말했다.

엘디크 부사장은 오는 22일 더플라자 그랜드볼룸에서 열리는 글로벌대체투자콘퍼런스(GAIC) 2022 ‘부동산 및 인프라, 위기일까 기회일까’ 세션에 발표자로 나서 투자 인사이트를 공유할 예정이다.

말타이 반 엘디크 JLL 아태지역 에쿼티 자문 부사장 프로필

△네덜란드 로테르담 에라스무스 대학교 경영경제학 전공 △암스테르담 대학교 부동산학과 석사 △모건스탠리 부동산투자 부문 ‘모건스탠리 리얼 에스테이트 인베스팅’(MSREI) 아태지역 사모펀드 자금조달 업무 담당 △JLL 아태지역 에쿼티 자문 및 기업 파이낸싱 사업 총괄 △CBRE 글로벌 인베스터스, ING 리얼 에스테이트 자금조달 및 펀드 개발 업무 수행 △2004년 네덜란드에서 홍콩으로 이주한 후 2007년부터 싱가포르 거주