인기 치솟는 오피스텔..투자시 유의할 점은?

[이데일리 김동욱 기자] 부동산 시장 침체로 아파트 분양시장에는 찬바람이 불고 있지만, 수익형 부동산인 오피스텔의 인기는 연일 고공행진이다.

정부가 오피스텔을 준주택으로 간주, 전용면적 85㎡ 이하에 대해 바닥난방을 허용하는 지원책이 더해져 주거여건이 대폭 나아진데다 때마침 전세난이 심해지면서 오피스텔을 분양받아 임대수익을 올리려는 수요도 부쩍 늘었기 때문이다.   하지만 전문가들은 시세 차익을 기대할 수 있는 아파트와 달리 오피스텔은 임대수익을 올리는 `수익형 상품`인 만큼 냉정하게 수익률을 따져보고 투자에 나서야 한다고 조언한다.

◇ 수익률 6% 정도 기대할 수 있어야!

▲ 서울 주요 지역 오피스텔 수익률 추이. 출처: 부동산114

전문가들은 최근 시중은행 정기예금 금리가 4% 초반에 형성돼 있는 만큼 오피스텔 수익률은 최소 6%는 돼야 투자가치가 있다고 조언한다. 세금으로 들어가는 추가비용을 감안하면 전체 수익률은 1.5%~2%p가량 떨어지기 때문이다. 

만약 계약면적 27㎡ 신규 오피스텔을 1억5000만원에 분양받고, 인근 오피스텔 임대료가 보증금 1000만원, 월세 70만원 수준이라면 연 수익률은 6%대지만 앞으로 발생할 세금을 비용으로 처리하면 전체수익률은 4%대로 줄어든다.    오피스텔 세금은 취득, 보유, 양도시로 나뉘는데 오피스텔 취득 시에는 취득금액의 4.6%를 내야 한다. 위 경우 취득세로 690만원을 내야 한다. 보유 시에는 재산세, 부가세, 임대소득에 대한 종합소득세가 발생한다.   박상언 유앤알 대표는 "최근에는 오피스텔이 큰 인기를 끌면서 분양가도 올라 수익률이 떨어진 상태인데다 기준금리 인상으로 주택담보대출금리도 함께 올라 오피스텔 수익률은 더 낮아졌다. 수익률을 냉정히 따져봐야 한다"고 조언했다.

◇ 3.3㎡ 당 가격 및 전용률도 따져봐야!

오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮다. 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70% 선이다.    이처럼 오피스텔 전용률이 낮은 이유는 오피스텔 분양면적에서 전용면적 외에도 `공용면적`과 `주차장 면적`이 차지하는 비율이 높기 때문이다. 전용률이 낮다는 것은 그만큼 실사용 면적이 좁다는 것을 의미한다.   오피스텔 분양가를 따질 때 계약면적만을 기준으로 삼을 것이 아니라 전용면적도 함께 고려해야 하는 이유는 바로 여기에 있다. 전용면적이 같더라도 계약면적이 넓을 경우 평분양가가 싸다고 여겨지는 착시효과가 발생할 수 있다.     일례로 A라는 오피스텔(계약면적 66㎡, 전용면적 28㎡, 분양가 1억9600만원)은 3.3㎡ 분양가는 980만원, 전용면적 3.3㎡ 가격은 2300만원이다.   반면 B라는 오피스텔(계약면적 54㎡, 전용면적 28㎡, 분양가 1억8400만원)은 3.3㎡ 분양가가 1120만원으로 A 오피스텔보다 높지만 전용면적 3.3㎡ 가격은 2000만원으로 300만원 가량 더 저렴하다.   임병철 부동산114 리서치팀 과장은 "광고만 나오는 분양면적을 그대로 믿을 것이 아니라 실제 전용면적 대비 3.3㎡ 분양가를 따져보고 관심이 가는 오피스텔과 보다 분별력 있는 비교를 해봐야 한다"고 조언했다.

◇ 시세차익 기대는 힘들어

오피스텔은 임대 수익형 상품으로 대부분 배후 수요가 풍부한 역세권이나 도심 내에 지어진다. 좁은 부지에 분양가구수를 늘려야 하는 만큼 용적률을 최대한 많이 적용받아 층수가 높다.   

다만 재건축에 대한 기대도 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 층수가 낮아 대지지분이 높고 연차가 오래된 저층 아파트처럼 재개발·개건축 수익을 기대하기 어렵기 때문이다.

문제능 지오랜드 컨설팅 대표는 "오피스텔은 임대수익을 추구하는 선진국형 부동산 상품으로 시세 차익을 기대할 수 있는 아파트와 다르다"며 "건물 자체에 대한 개발 기대감이 낮아 시간이 지날수록 건물의 가치는 떨어진다"고 말했다.

◇ 공급 과잉도 유의해야 특히 최근 도시형생활주택 등 1~2 가구에 초첨을 맞춘 소형주택 상품이 대폭 늘어난 점도 유의할 필요가 있다. 다양한 상품이 단기간에 공급되면서 오피스텔 임대수익이 시간이 지날수록 낮아질 수 있다는 것이다.   박상언 유앤알 대표는 "도시형 생활주택에 비해 전용률이 떨어지고 상대적으로 임대료나 관리비가 높아 오피스텔의 경쟁력이 떨어질 수 있다"고 조언했다.