11만% 기적의 수익률 ‘화천대유’…"수의계약·빠른 인허가 특혜 의심"

[이데일리 강신우 기자] 이재명 경기지사가 성남시장 시절 추진한 대장동 개발사업에 참여한 ‘화천대유자산관리(화천대유)’가 논란의 중심에 섰다. 정치권에서는 화천대유의 ‘초고속 사업자 선정’ ‘비상식적인 11만%의 수익률’ 등의 의혹을 제기하며 이 지사를 정조준하고 나섰다.

“단순 시행사…부동산활황에 ‘로또’ 맞은 셈”

그렇다면 화천대유와 같은 시행사는 어떤 역할을 하는 곳일까. 17일 부동산업계에 따르면 화천대유는 지난 2015년2월 성남시에서 대장동 개발(성남판교대장 도시개발사업) 관련 민간 사업자 공모를 냈던 시기에 설립(자회사는 천화동인1~7호)됐다. 출자금 5000만원으로 대규모 개발사업에 주주로 참여했는데 개발사업 실적이 전무한 회사로 알려졌다.

국민의힘 김은혜(오른쪽부터), 송석준, 박수영, 이헌승 등 ‘이재명 대장동게이트 진상조사 태스크포스(TF)’ 의원들이 지난 16일 경기 성남시 분당구 대장동 개발현장을 찾아 현장을 확인하고 있다.(사진=연합뉴스)

화천대유는 2015년 7월 성남시가 납입자본금 50억원의 ‘성남의뜰’이라는 특수목적법인(SPC)를 설립한 이후 민간 시행사 자격으로 참여했다. 납입자본금은 우선주 46억5000만5000원, 보통주 3억4999만5000원이다. 우선주는 성남시 산하 성남도시개발공사가 53.76%를 갖고 있고 나머지는 하나은행(15.06%), 국민은행(8.60%), 기업은행(8.60%) 등이 지분율을 보유하고 있다. 보통주 약 7%는 SK증권(6%)과 화천대유(1%)가 나눠 가졌다.

화천대유는 회사 설립 이후 포스코건설과 대우건설 등과 해당 용지에 대한 시공계약을 맺고 2020년 매출액이 6970억원, 당기순이익이 1733억원에 이를 정도로 수익이 급상승했다.

통상 시행사는 부지 매입부터 각종 인허가는 물론 공사의 전 과정을 관리하는 부동산개발 회사를 말한다. 부지 매입과 공사를 위해 대규모 자금을 끌어 모아야 하기 때문에 펀딩 능력이 시행사의 핵심이다. 예를 들어 전체 사업비의 10% 정도를 시행사가 대고 나머지는 금융권에서 대출을 받아 끌어모으는 식이다. 부동산 개발 사업이란 게 시간이 오래 걸리는 것이다 보니 사업 당시의 부동산 시장 상황에 따라 사업의 성패에 크게 영향을 받는다.

대형건설업계 관계자는 “제기된 의혹을 모두 차치하고 보면 사업 초기에는 부동산 시장이 지금처럼 활황은 아니었기 때문에 리스크를 안고 가는 사업이었고 화천대유도 ‘모 아니면 도’라는 식으로 베팅을 했을 것”이라며 “부동산시장이 급등기를 맞으면서 ‘로또’ 이상의 차익이 발생하게 된 것으로 보인다”고 설명했다.

“非전문인에 빠른 인허가는 특혜 의심할 대목”

다만 화천대유가 어떻게 인허가를 쉽게 따냈느냐하는 점에 대해서는 부동산업계에서도 의구심을 내비치고 있다.

업계 관계자는 “공공사업에서 사업자는 인허가 리스크를 감수해야 하는데 화천대유의 경우 수의계약 방식으로 부지를 확보하고 사업상 인허가 지원도 받은 것으로 알려졌다”며 “허가권자와의 긴밀한 관계가 아닌지 의심할만한 대목”이라고 말했다.

대장지구 개발을 맡은 ‘성남의뜰’은 2018년 경쟁입찰로 아파트 부지 시행사를 선정했는데 경쟁률이 180대1을 넘었지만 화천대유만 경쟁 입찰이 아닌 수의계약 방식으로 대장지구 내 5개 부지 시행권을 토지공급가액으로 받으면서 특혜 의혹이 일고 있다. 또한 성남도시개발공사는 지난 2015년 3곳에서 사업계획서를 접수한 지 하루만에 성남의뜰 컨소시엄을 사업 우선협상대상자로 선정했다.

경기도 산하 경기연구원이 지난 2019년 펴낸 ‘대장동 개발사업의 특징과 시사점’을 보면 “도시개발사업은 명도·수용이 중요하기 때문에 지자체 협력이 필수적”이라며 “성남시의 100% 출자사인 성남도시개발공사가 인허가 업무를 직·간접적으로 지원하면서 사업 성공 가능성을 높였다”라고 했다.