압구정 3구역 ‘1대1 제자리’ 재건축..인근 단지에 기폭제 되나

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 박민 기자] “압구정 아파트는 사두면 돈 된다는 것은 누구나 다 알죠. 최근 정부 규제 탓에 투자수요가 관망 상태이지만 3구역이 어떤 식으로든 재건축 사업을 추진하겠다는 신호탄을 쏴 투자심리 개선에 호재로 작용할 것으로 봅니다.”(압구정 3구역 내 A공인중개사)

“재건축 움직임은 시장에 긍정적인 요소죠. 다만 1대 1 재건축을 통해 초과이익 환수제 부담을 최소화하겠다는 전략이 얼마나 현실성이 있을지 의문입니다. 또 재건축 사업 기간 동안 한강 조망 여부에 따른 집값 격차 심화로 조합원간 불화가 생길 가능성도 배제할 수 없습니다.”(압구정 4구역 내 B공인중개사)

서울 강남의 노른자 땅으로 꼽히는 강남구 압구정 아파트지구 특별계획3구역이 ‘1대 1·제자리 재건축’ 사업 방식으로 재건축을 추진할 가능성이 커지면서 시장에서는 기대와 우려가 엇갈리고 있다. 압구정 아파트지구 내에서 규모가 가장 큰 3구역의 재건축 사업 시동은 시장에 긍정적 요소로 작용하겠지만, 사업성은 다소 떨어진다는 점에서다.

1대 1·제자리 재건축은 조합원 수만큼 아파트를 짓는 방식이다. 일반분양 물량을 줄여 올해부터 부활한 재건축 초과이익 환수제 부담을 최소화하고, 대신 대형 평형 위주의 고급화 단지로 주택 가치 상승을 노리겠다는 복안이다. 다만 일반분양 물량에서 나오는 수익이 없는 만큼 조합원이 내야 할 분담금이 커질 수 있다는 우려도 있다.

1대 1·제자리 재건축, 인근 단지로 확산하나

압구정지구는 총 6개 특별계획구역으로 나눠 재건축을 추진하고 있다. 1구역(미성1·2차), 2구역(현대9·11·12차), 3구역(현대1~7차, 현대10·13·14차, 대림빌라트), 4구역(현대 8차, 한양3·4·6차), 5구역(한양1·2차), 6구역(한양5·7·8차) 등이다. 총 24개 단지 1만 240가구에 달해 서울 주택시장에 미치는 여파가 상당하다. 대다수 구역이 조합 설립 인가 전으로 사업 초기 단계다.

한강변 돌출 부분에 있는 3구역은 토지 소유자만 4065명으로 압구정지구에서 규모가 가장 크다. 부지 면적도 36만㎡에 달한다. 이런 가운데 지난 25일 ‘1대 1·제자리 재건축 사업’ 방안을 내건 재건축조합설립 추진위원장이 선출되면서 향후 지구단위계획 수립 및 재건축 사업 방향에 변화가 있을 것으로 점쳐진다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “압구정은 아직 지구단위계획이 결정되지 않은 상태”라면서도 “재건축 사업이 속도를 내고 있는 만큼 아파트 최고층수, 단지 내 역사문화공원 건립, 초등학교 이전 문제 등 굵직한 사안에 대한 서울시와 주민간 협의도 본격화할 것”이라고 말했다.

1대 1·제자리 재건축 사업 방안이 주변 단지로 확산할 지도 관심사다. 1대 1 재건축은 소형 주택을 짓지 않는 대신에 각 가구별 평형을 최대 30%까지 늘릴 수 있다. 대형 아파트 위주의 고급단지 이미지를 구축해 향후 입주 이후 가치 상승을 얻을 수 있다. 또 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재건축 초과이익 환수금을 대폭 줄일 수 있다.

제자리 재건축은 하나의 구역으로 묶인 단지들이 각자 기존 자리에 다시 아파트를 짓는 것으로 말한다. 한강변에 자리한 중층 단지에선 한강 조망 가구 확보를 둘러싼 조합원간 갈등이 첨예했는데 애초에 이를 예방하겠다는 전략이다.

한강 조망권 둘러싼 주민 갈등 우려

안전진단을 통과한 압구정지구 내 단지들에서 사업의 최대 걸림돌은 재건축 초과이익 환수제에 따른 조합원 부담금 발생이다. 하지만 어떤 식으로든 이를 돌파하겠다는 압구정동 일대 재건축 추진 단지들의 포부는 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다.

압구정 3구역 추진위원회 관계자는 “준공 후 분양가가 3.3㎡당 1억원 수준까지 될 수 있을 정도로 공사비를 투자할 것”이라며 “사업 수지를 적자로 만들어 재건축 초과이익 부담금을 줄이는 대신 최고급 아파트를 지어 시장 가치를 높이는 쪽으로 사업을 끌고 갈 것”이라고 설명했다. 최근 정부의 잇단 재건축 규제로 종전 호가에서 1억~2억원 떨어진 매물이 나오고 있는데, 이를 회복하는 단초가 될 것으로 현지 중개업소들은 내다보고 있다.

다만 1대1 재건축 사업 방식은 조합원들이 부담해야 할 사업비용이 수억원에 달하기 때문에 자칫 중도하차도 우려되고 있다. 정비업계 관계자는 “3구역과 규모가 비슷한 대치동 은마아파트(4424가구)가 1대1 재건축 사업을 하려했지만 수익성 문제로 결국은 포기했다”며 “모든 조합원의 생각과 형편이 같지 않아서 조합 설립에 필요한 75% 동의율을 확보하는 게 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

일각에서는 제자리 재건축 사업이 한강 조망 여부에 따른 조합원간 불화를 부추길 수 있다는 지적도 나왔다. 압구정동 H공인 관계자는 “현대 1,2차의 경우 한강 조망 여부에 따라 가격 차이가 평균 2억~3억원 난다”며 “최소 10년 이상 걸리는 재건축 사업 진행 기간 동안 조망권 유무에 따른 가격 격차는 더 벌어져 비조망권 조합원과의 화합이 어려울 수 있다”고 말했다.