[김학렬의 올댓 부동산] 서울 강북지역 뉴타운 투자법!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 길음뉴타운 아파트 가격이 더 오를까?

2015년 서울 부동산은 주인공은 단연 성북구 길음동이었다. 정확히 이야기하면 길음뉴타운 내 아파트들이었다. 전세가율이 80%를 넘어 90%에 육박했고, 전세가 폭등으로 아파트 매매가격은 계속 상승했다. 1년 전에 전세를 끼고 매수한 경우 이미 전세가가 매매가를 넘었을 정도로, 서울지역 갭투자의 가장 대표적인 지역이었다. 길음뉴타운 내 아파트의 현재 가격은 평당 2천만원에 육박하고 있다.

길음뉴타운은 이명박 서울시장 당시 지정되었던 3개 시범뉴타운 중에서 가장 먼저 정착이 된 곳이다. 초기에 입주한 아파트를 기준으로 이제 약 10년 전후가 되었다. 1기신도시에서 확인했듯이 서울 강북지역 뉴타운도 정착되려면 10년이라는 절대적인 시간이 필요하다. 10년차가 된 길음뉴타운은 현재가 가장 안정적인 모습을 보일 때이다. 따라서 지금 시세가 길음뉴타운의 기준 시세라고 할 수 있다. 길음뉴타운은 이미 많이 올랐기 때문에 이제 떨어질수도 있지 않느냐라는 질문을 많이 한다. 그런 분들께는 이렇게 답변을 한다. 현재 전세 수요가 강하게 뒷받침을 하고 있기 때문에 시세는 꾸준히 유지될 가능성이 높다고.

길음뉴타운과 함께 추진되었던 3대 뉴타운에는 은평뉴타운과 왕십리뉴타운이 있다. 은평뉴타운은 2010년 전후로 입주를 시작하였으니 이제 6년차 전후다. 길음뉴타운에 비하면 아직은 안정적인 정착까지 조금 더 시간이 필요하다. 여전히 상권 형성이 미진하고, 교육환경도 정착이 되지 않았기 때문이다. 하지만, 삼송지구, 원흥지구, 불광동 등 주변에 대규모 단지들이 지속적으로 입주하고 있어도, 일부 대형평형을 제외하면, 시세가 빠지지 않는 것을 감안하면 수요 측면에서는 어느정도 경쟁력이 생겼다고 봐도 될 것이다. 현재 평당 1,600만원 전후다.

왕십리뉴타운은 3개 뉴타운 중 가장 먼저 지정되었다. 서울 도심지역이라 교통이 매우 편리한 지역이었다. 좋은 입지 개발의 경우 이해관계가 매우 복잡하다. 지역 내 이해관계 문제로 가장 늦게 개발이 시작되었다. 2014년이 되서야 텐즈힐이 최초로 입주를 했고, 올해 센트라스가 입주를 한다. 왕십리 뉴타운은 이제 초기 단계다. 향후 최소 5년, 안정화 단계까지는 10년은 지나야 자생력이 생길 것이다. 따라서, 왕십리 뉴타운은 지금이 가장 저평가되었을 가능성이 높다. 현재 시세가 평당 2천만원 전후다.

분양가는 분양 당시의 해당 부동산의 객관적인 가치를 평가해 결정한다. 분양가만 높고 보면 왕십리 뉴타운이 가장 비쌌고, 길음뉴타운과 은평뉴타운은 유사한 수준이었다. 왕십리는 도심이라는 입지 양질의 입지 조건 때문에 가장 시세가 높을 수 밖에 없다. 길음뉴타운과 은평뉴타운의 분양가를 현재 기준에서 판단하면 평당 4백만원 정도 길음뉴타운이 더 높다. 결국 은평뉴타운은 분양 당시 고평가되었다고 분석해 볼 수 있다. 그래서 은평뉴타운의 경우 미분양이 많았던 것이다.

같은 방법으로 왕십리와 길음 뉴타운을 비교해 보자. 현재 왕십리 뉴타운의 시세와 길음뉴타운의 시세가 유사한 수준이다. 앞서 이야기한 대로 입지적인 조건만 보면 왕십리 뉴타운이 객관적으로 더 좋다. 따라서, 두 지역의 시세가 유사하다면 왕십리가 저평가 되었거나, 길음뉴타운이 고평가되었다고 할 수 있다. 결국 발전가능성 측면에서 왕십리 뉴타운을 좀더 주목해 볼 필요가 있다는 것이다. 왜냐하면 왕십리 뉴타운의 기반시설, 즉 상권과 교육환경이 정착되게 되면 당연히 시세 상승이 될 것으로 예상되기 때문이다.

은평뉴타운은 분양 당시 주변 시세 대비 크게 높고 기반시설이 없는 조건이었기에 미분양이 많았다. 당연히 시세 상승도 없었다. 오히려 일분 대형평형은 할인분양까지 했다. 하지만, 이제 주변 지역의 시세가 은평뉴타운 정도로 상승했고, 대형쇼핑시설과 대형병원 등의 상권과 교육환경도 점점 좋아지고 있어, 본격적인 뉴타운으로서 생활환경이 갖추어 지고 있다. 지금보다는 주거지역으로서의 조건이 더 좋아질 수 밖에 없는 것이다. 따라서 은평뉴타운도 주목해 볼 필요가 있다.

10년차 뉴타운은 현재가 완성된 단계에서의 시세일 확률이 높다. 10년 미만 뉴타운은 아직 발전가능성이 존재한다. 따라서, 지속적으로 관심을 가져도 좋을 것이다.