“필요한 조치긴 하지만…전체 시스템 단계적 개선 필요”

[이데일리 김태형 기자] 서울 송파구의 부동산 중개업소에 매물 안내문 등이 붙어 있다.

[이데일리 오희나 신수정 기자] 국토교통부가 이날 내놓은 전세사기대책을 두고 시장과 전문가들은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 정보 비대칭성을 해결하는 방향에 대해 긍정적이라고 평가하면서도 다소 아쉽다는 반응이다. 전체 시스템을 구조적이고 단계적으로 뜯어고칠 수있도록 대책을 마련해야 한다고 했다. 또 이날 발표한 대책 대부분 세입자를 보호할 강제력있는 대책은 부족해 실효성을 거둘 지 우려했다.

서진형 경인여대 교수는 “의도는 좋지만 실효성이 떨어진다”며 “점검 시스템에 선 순위 근저당, 선 순위 임대차에 대한 정보가 없으면 권리분석 자체가 어렵다”고 말했다. 이어 서 교수는 “수요와 공급에 의해 전세가율이 높게 나오는 건데 그렇다고 해서 그 지역에 세입자가 안들어갈 수는 없지 않나. 경고의 의미는 있겠지만 실질적인 대책은 될 수 없을 것이다”고 지적했다.

전문가들은 공개하는 정보의 구체성에 따라 실효성 여부가 갈릴 것으로 판단했다. 결국 세입자가 선순위 담보권이나 집주인의 체납 여부 등을 꼼꼼히 따질 수 있도록 강제력 있는 정보 공개와 함께 비 표준화돼있는 빌라의 실제 가격 공개 등 구체적이고 현실성 있는 대책이 필요하다고 했다.

정부는 세입자가 집주인의 세금체납 사실 등을 미리 알지 못한 채로 전세계약후 집이 경매에 넘어가서 보증금 피해를 입는 사태를 막기 위해 세입자에게 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 부여하기로 했다. 하지만 계약 전 세입자가 요청해야만 집주인이 정보를 제공하는데 집주인이 이를 공개하지 않겠다고 거부하면 볼 수 없다.그렇다고 이를 강제할 수도 없다.

권대중 명지대 부동산 대학원 교수는 “대부분의 대책이 긍정적인데 특히 대항력이 기존보다 하루 당기는 것도 좋고 주인 채권을 볼 수있는부분도 긍정적이라고 평가한다”며 “다만 철저하게 전세 보증금대출이나 보증금 제도 전반을 강화해야한다고 생각한다. 중개사들이 거짓말하면 알 수가 없어 이 부분에 대한 처벌 강화가 필요하다”고 했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “전세사기는 전세가율이 높아 빈틈이 생기는 건데 현실적으로는 집주인에 대한 체납부분 등 정보를 공개하는 것이 중요하다”며 “집주인에 대한 정보를 중개사가 요구하면 알려주는 장치를 마련해줘야 한다”고 말했다.

전문가들은 제각각 다른 빌라의 특성을 반영한 시세정보를 제공하는 것을 관건으로 꼽았다. 윤지해 부동산R114 연구위원은 “전세가율이 높은 지역은 매매보다는 전세로 살고 싶은 임차인이 많기 때문인데 지역 시세를 알려준다고 해서 안전해지는 것은 아니다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지역 평균을 공개하는 것은 실효성이 없다. 비아파트는 면적이나 신축·구축, 규모 등에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 표준화가 어려운데 해당 주택의 정보를 얼마나 구체적으로 공개하는지가 관건이 될 것이다”고 했다.

고종완 원장은 “동네가 아닌 개별 주택에서 문제가 발생하는데 세밀하지 않으면 실효성이 떨어진다”고 지적했다. 이어 그는 “거래가 거의 없는 지역의 빌라 매매가격이나 전세 시세를 어떻게 파악할 수 있냐”며 “임차인의 대항력을 강화하기 위한 특약을 넣는 것도 중요하지만 해당 동네를 가장 잘 알고 있는 중개사가 중개물건확인서에 추정 전세가와 추정 매매가를 기재하는 방안도 도움이 될 수 있다”고 말했다.

이번 대책이 전세사기 행위에 국한된 점 역시 한계로 지적됐다. ‘깡통전세’ 문제는 전체적으로 집값이 하락하고 전셋값이 급등하는 등 주택시장이 요동치면서 발생하는 문제라 집주인이 ‘사기’ 의도가 없더라도 보증금을 내주지 못해 세입자에게 피해가 발생할 수 있다는 것이다.

정부도 이 같은 한계를 알고 있다. 원희룡 국토부 장관은 “장기적으로는 이런 정보가 자동으로 강제로 넘어갈 수 있는 시스템으로 정비하겠다”고 언급했다.