[최인용세무사의 절세 가이드]주택수에 따른 종합부동산세 양도세 절세

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 9·13 주택시장 안정대책이 나왔다. 다주택에 대한 대출의 규제와더불어 다주택자에게는 종합부동산세를 부과하는 방안이 주요 골자이다. 부동산을 보유하면서 내는 재산세와 종합부동산세의 관점에서 1주택자나 다주택자는 어떻게 자산을 관리하는 것이 좋을지 절세적인 측면에서 알아보기로 하자.

1. 1주택자의 절세 방법

1세대 1주택자는 기본적으로 주택에 대한 기본적인 소유에 대한 내용으로 규제 대상은 아니다. 다만, 서울 일부지역의 주택가격 상승으로 인해 종합부동산세 과세 대상인 9억원 이상의 고가주택이 최근 더 많이 늘었다. 1주택자의 종합부동산세 과표 한도는 9억원 이므로 9억원이 초과 되는 부분은 부부간 증여 등을 통해 지분을 나누어 놓으면 종합부동산세의 절세가 가능하다. 이 경우 공동명의인 경우에는 현재 6억원 초과분에 대해서만 종합부동산세가 과세되지 않는다.

실수요를 지원하는 것과 관련하여 장기보유공제율도 2020년 이후로는 변경될 예정이다. 2년이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용하고, 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용하도록 개정안이 나와있어 앞으로 1주택자는 반드시 거주 요건을 갖추는 것이 유리할 예정이다.

9·13 주택안정대책에서는 규제지역내에서 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지하도록 하고 있다. 예외적으로 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 대출을 허용하여 주며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용하여 실거주 목적을 지원하고 있다.

2. 다주택자들의 세금 절세 방안

다주택이나 공동명의 주택은 각각 6억원까지는 종합부동산세가 과세되지 않는다. 따라서 기준시가 9억원이 넘는 주택이거나 총 합계액이 12억원이 안되는 주택은 혼자명의로 보유하는 것 보다는 자녀나 배우자에게 증여나 부분 양도 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다.

이번 9·13 대책에서는 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년(기존3년) 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세할 수 있도록 하여 일시적 2주택의 기간도 줄어들게 되었다.

또한 다주택이라고 하더라도 임대주택으로 등록하는 경우에 중과세가 제외 되었지만 이번 9·13 발표로 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록시에도 양도세 중과 (현행 2주택 :일반세율+10%p, 3주택이상일반세율+20%p)가 적용되도록 되었다.

또한 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세가 되도록하여 다주택자에 대한 종부세를 피하기 위한 임대등록 신정을 배제하도록 하고 있다.

3. 부부간 증여시 유의사항

이를 통해 기존의 1주택 고가주택자는 배우자간 증여를 통해 절세를 고려할 수 있다. 이런 부부간의 증여에는 10년간 6억원까지는 과세되지 않으므로 증여 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다.

부부간 증여시에는 몇가지 유의해야 할점이 있다. 종합부동산세는 통상 시가보다 낮은 기준시가로 판단하지만, 증여시에는 아파트 등의 경우 시가로 판단하므로 증여세법상 시가 평가액이 높게 나올 수 있어 증여비율의 판단에 유의하여야 한다. 또한 증여시점에 내게 되는 취득세 및 증여세액을 배우자가 낼 수 있는 자금출처가 되지 않는 경우 증여세액에 포함되게 되므로 유의하여야 한다.

4. 기타 토지 의 종합부동산세 절세 방법

부동산의 보유 종류를 분산하는 것도 종합부동산세를 피하는 방법이다. 종부세의 과세대상은 주택·건물과·토지이다. 과세 유형별로 합산하여 금액이 과세대상인지 아닌지 판단하고 건물이나 토지라 하더라도 합산되지 않는 부동산이 있을 수 있다. 따라서 한 종류의 부동산보다는 여러 종류의 부동산으로 나누는 경우 절세 방법이 나올 수 있다.

특히 토지의 경우에는 농사를 짓고 있는데 농지인지 실지 확인이 안 되어 종합부동산세가 계속 과세 되는 경우 등이 있다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이므로 자산의 배분이 적절한지 확인하면 수년간의 절세효과가 있다.