본PF 전환 '만사형통'?…공사비·미분양에 지방사업장 '골골'

[이데일리 남궁민관 기자] 올해 국내 건설사들이 미착공 PF(프로젝트 파이낸싱) 해소를 위해 팔을 걷어붙였지만 재무건전성을 둘러싼 불확실성은 당분간 계속될 전망이다. 건설업계를 시름케 한 높은 공사비는 내년에도 강보합세를 이어갈 전망인 데다 수도권과 지방 간 주택시장 양극화마저 심화되면서 미분양 우려 또한 커지면서다. 지방에 PF사업장이 집중된 중견 건설사들을 향한 우려감이 커지는 이유다.

지난 2월 청약 접수에서 부진한 성적을 낸 대구 한 아파트에 ‘1억 이상 파격 할인’ 현수막이 걸려 있다.(사진=뉴스1)

13일 업계에 따르면 롯데건설은 최근 대전 도안지구 35블록(BL) 사업장의 시공권을 포기하면서, 지방 부동산 시장 침체의 상징적 사례로 건설업계 이목을 집중시켰다. 당초 지하 4층~지상 47층 규모 오피스텔 1041실 및 부대시설을 조성하는 개발사업이었지만, 대전 일대 부동산 시장 침체를 이유로 장고 끝에 사업을 포기하기로 결정한 것. 이에 따라 롯데건설은 300억원 규모의 시행사 후순위 대출 보증금을 돌려받지 못했지만, 시공 시 높은 공사비로 인해 발생할 더 큰 손실을 막기 위한 결정이라는 입장이다.

롯데건설 관계자는 “대전을 비롯한 지방은 인구가 줄면서 수요는 떨어지는데 원자재·인건비 등 공사비는 수도권과 마찬가지로 계속 오르고 있다”며 “시행사는 건설사에 오른 공사비를 보존하기 위해 분양가를 높여야하지만, 지방 사업장은 그럴 수 있는 여건이 안된다는 얘기”라고 설명했다.

건설공사비지수는 2021년 1월 104.1을 기록한 이래 오름세를 거듭해 올해 8월 129.7까지 치솟았다. 한국건설산업연구원은 내년에도 건설공사비지수는 강보합을 보일 것으로 전망했다. 여기에 전국 미분양 주택 규모도 불확실성을 키운다. 여기에 올해 9월 기준 전국 미분양 주택은 6만 6776호로, 최근 10년(2014년 9월~2024년 8월) 평균인 4만 8000호 대비 높은 수준을 보인 실정이다.

특히 ‘악성’이라 불리는 준공 후 미분양 주택은 전국에 1만 7262호가 쌓이며, 2020년 8월(1만 7781가구) 이후 3년 11개월만 최대 수준이다. 지역별로는 롯데건설이 시공권을 포기한 대전을 비롯해 울산과 대구, 전북 등 지방의 악성 미분양 주택이 급증한 모양새다. 2021년 말 기준 311호 수준이었던 대전 악성 미분양 주택 규모는 올해 9월 590호로 급증했다. 같은 기간 울산은 174호에서 1074호, 대구는 126호에서 1640호, 전북도 102호에서 402호로 급증하면서 지방 부동산 시장 침체를 여실히 반영했다.

브릿지론 우발채무를 줄이기 위한 본PF 전환만으론 역부족이란 평가가 나오는 이유다. 한 대형 건설사 관계자는 “대형 대비 수주 경쟁력이 떨어지는 중견 건설사들은 지방에 PF사업장이 집중돼 있어 재무건전성 확보에 어려움이 이어질 것으로 보인다”며 “본PF 전환으로 당장 숨통은 트이겠지만, 사업성과 분양이 뒷받침되지 않으면 리스크는 계속될 것”이라고 설명했다.

실제로 올해 상반기 말 별도기준 부채비율이 503.5%까지 치솟은 코오롱글로벌(003070)은 올해 청약을 접수한 울산 ‘번영로 하늘채 라크뷰’, 대전 ‘유성 하늘채 하이에르’ 모두 정원을 채우지 못했다. 두 사업장 모두 올해 상반기 본PF 전환에 성공하며 우발채무 리스크를 크게 줄였지만 분양에서 쓴 잔을 든 셈이다. 코오롱글로벌은 이르면 연말, 늦어도 내년 초까지 유일한 미착공 PF사업장인 대전 선화동3차 주상복합 개발사업의 본PF 전환을 이끈다는 계획이지만 이 역시 완판을 장담할 수 없다.

김가영 나이스신용평가 평가기준실장은 “분양 및 분양대금 유입이 부진할 경우 건설사가 PF차입금에 제공하는 신용보강에 따른 최종 재무부담은 동일하다”며 “다만 협상을 통해 일부 손실을 시행사와 금융기관에 전가할 수 있으며 PF차입금 만기연장 등을 통해 분양률 개선 시간을 확보할 수 있다. 그러나 분양률 개선이 수반되지 않을 경우 사업지연에 따라 이자비용이 추가된다는 점도 고려해야 한다”고 설명했다.

그러면서 “건설사는 벌어들인 시간 동안 진행 사업장의 사업성 및 분양률을 제고해 PF차입금을 상환하고, 일부 부실 사업장의 운전자금 선투입 및 PF 우발채무 현실화에 대비해 자본을 확충하고 유동성을 확보해야 한다”고 조언했다.