"시세로 해달라"vs"분양가로 한다"…장위7구역, HUG와의 전쟁

△내달 분양을 앞둔 서울 성북구 장위뉴타운 7구역이 일반분양가를 놓고 주택도시보증공사(HUG)와 갈등을 빚고 있다. 장위뉴타운 일대 전경. [사진=서울시 제공]

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 집값 안정을 명분으로 분양가 규제에 나서면서 주택도시보증공사(HUG)와 갈등을 빚는 재개발 분양 예정 단지들이 늘고 있다.

내달 분양을 앞둔 서울 성북구 장위뉴타운 7구역(‘꿈의숲 아이파크’ 아파트)의 경우 일반분양가가 주변 시세보다 1억원 가량 낮게 책정된다는 소문이 돌면서 조합원들이 집단행동에 돌입한 상태다. 이 단지 조합원들은 최근 분양보증권을 쥐고 있는 HUG에 항의 방문했다. 장위 7구역의 분양가가 2년 전 장위 5구역를 재개발해 분양한 ‘래미안장위퍼스트하이’의 평균 분양가를 기준으로 정해질 것이란 이야기가 나오면서다. 이 자리에서 조합원들은 장위7구역 아파트의 분양가가 주변 시세보다 낮게 산정되는 것에 대한 우려를 나타냈고, 분양가를 주변 아파트의 매매가에 준해 산정해달라고 요청했다.

앞서 HUG는 서울과 경기 과천시, 세종시 등 35개 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고 고분양가 사업장에 대해서는 분양 보증 승인을 거절한다고 밝힌 바 있다. 고분양가 사업장은 3.3㎡당 분양가가 입지·세대수·브랜드 등이 유사한 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과(인근기준)하는 곳을 말한다.

장위7구역이 있는 장위뉴타운의 경우 2016년 분양한 래미안장위퍼스트하이(장위5구역)가 가장 최근에 분양된 아파트다. 최근 1년 이내 분양한 아파트가 없기 때문에 분양이 진행 중이거나 준공아파트를 기준으로 분양가를 산정해야 한다. 래미안장위퍼스트하이 분양가는 3.3㎡당 평균 1560만원이었다. 이 분양가를 기준으로 하면 장위7구역의 분양가는 3.3㎡당 1716만원 선(전용면적 84㎡형의 경우 분양가 5억 8000만원대)에서 정해질 것으로 보인다.

장위7구역 조합원들은 장위 5구역 분양가의 110% 이내로 분양가가 책정될 경우 시세보다 약 1억원이나 낮다며 크게 반발하고 있다. 래미안장위퍼스트하이 전용 84㎡ 분양권의 경우 6억 5000만~6억 7000만원 선에서 거래되고 있다. 장위 7구역과 교차로를 하나 낀 ‘장위뉴타운 꿈의숲 코오롱하늘채’(장위2구역) 역시 전용 84㎡가 지난달 6억 5500만원에 팔렸다.

장위7구역 조합원들은 HUG가 객관적인 기준 없이 분양가를 낮추기 위해 몽니를 부리고 있다고 주장한다. HUG가 밝힌 고분양가 사업장 기준은 ‘분양가 또는 매매가’인데, 무조건 분양가를 고집하고 있다는 것이다. 또 지역 기준이 아닌 인근 기준을 적용할 경우 행정구역과 상관없이 1~2㎞ 이내 사업장을 적용할 수 있기 때문에 노원구 월계동 ‘인덕아이파크’를 기준으로 할 수 있다. 지난해 6월 분양한 인덕아이파크는 일반분양가가 3.3㎡당 평균 1640만원으로 래미안장위퍼스트하이를 기준으로 할 때보다 높다.

분양가 산정을 놓고 HUG와의 갈등을 빚는 곳은 장위7구역뿐만이 아니다. 당초 5월 분양 예정이었던 강동구 상일동 고덕자이(고덕주공5단지 재건축 아파트)와 서초구 서초동 래미안서초우성1차 역시 HUG와의 분양가 협의가 지연되면서 7월로 분양이 연기됐다. 두 단지는 HUG와 3.3㎡당 분양가 산정 방식으로 놓고 이견을 보이고 있다.

전문가들은 ‘로또 분양’이 양산되는 것은 오히려 주택시장 질서를 해치고 한탕주의를 양산한다고 지적한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “민간 택지에 대해서는 분양가 상한제가 아직 적용되고 있지 않는 상황에서 HUG가 사실상 분양가 통제를 독점하는 구조”라며 “분양가 산정 기준을 명확하게 밝히고 절차의 투명성을 높이는 것이 필요하다”고 말했다.