3주택자 양도세 절세법

[이데일리 윤도진기자] 내년 말까지 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과세가 폐지된다. 다만 투기지역에서는 일반세율에 10%포인트의 가산세율이 적용된다.
 
바뀐 제도를 잘 활용하면 양도세를 줄일 수 있다. 투기지역 주택을 포함해 3채 이상의 주택을 보유했더라도 주택 양도시 10%의 가산세를 물지 않는 등 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다는 얘기다.

◇ 강북 집 먼저 팔아라

예컨대 강남에 2채, 강북에 1채를 가지고 있는 3주택자 A씨가 있다고 하자. A씨가 집을 팔아야 한다면 강북에 있는 집을 먼저 파는 것이 유리하다. 강남에 있는 2채 가운데 1채를 먼저 팔 경우 양도세 일반세율에 10%포인트의 가산세가 붙기 때문이다. 

하지만 비투기지역인 강북에 있는 주택을 먼저 팔면 일반세율이 적용된다. 이렇게 해서 2주택자가 됐다면 이후에 강남 투기지역내 집을 팔더라도 가산세가 붙지 않고 일반세율로 양도세를 부담하면 된다.

양도차익이 강북 집과 강남 집 각각 1억원이라면 강북 집을 먼저 팔 경우 A씨가 부담해야 할 양도세는 강북 2086만원(1억원×35%, 누진공제분 차감 적용), 강남 2086만원(1억원×35%)으로 총 4172만원이다. 하지만 반대 순서라면 강남 3086만원(1억원×45%), 강북 2086만원으로 총 5172만원이 된다.

◇ 양도차익 적은 집 먼저 팔아라

이전에는 3주택자의 경우 45%의 단일세율이 적용됐지만 내년말까지는 투기지역이라도 16~45%의 누진세율이 적용된다. 양도차익이 적으면 그만큼 세율도 낮게 매겨지는 것이다. 
 
양도차익이 A주택은 8000만원, B주택은 2억원이라면 A주택을 먼저 팔아야 한다는 것이다. A주택을 먼저 팔게 되면 B주택은 일반세율을 적용 받는다. 
 
A주택을 먼저 팔 경우 양도세는 2260만원(8000만원×35%, 누진공제분 차감 적용), 5586만원(2억원×35%)으로 총 7846만원이다. 그러나 반대 순서로 할 경우 7586만원(2억원×45%), 1466만원(8000만원×25%)으로 총 9052만원이 된다.

◇ 향후 가치도 따져봐야

이번 양도세 중과 폐지는 내년 말까지 한시적으로만 적용된다. 때문에 내년쯤이면 서울 강북권을 중심으로 매물이 다수 나올 수 있다는 게 전문가들의 예상이다.

다만 전문가들은 당장 내야할 세금만 계산해서 주택의 처분 순서를 정해서는 안 된다고 조언한다. 당장 눈앞의 세액만 따지지 말고 차익 규모나 향후 가치 등을 고려해 처분 순서 및 시기를 결정해야 한다는 얘기다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "최근 강남은 상승세를 탔지만 강북권의 주택시장은 회복이 더딘 상태"라며 "3주택 이상을 보유한 이들이 세금만 따지고 보면 강북 집을 먼저 파는 게 맞지만 시세 상승 가능성 등도 따져봐야 처분 뒤에 후회하지 않을 것"이라고 말했다.