아파트 누르니 ‘꼬마빌딩’ 등 수익형 부동산 거래량 ‘쑥’

[이데일리 박민 기자] 서울 서초구 지하철 2호선 서초역 인근 이면도로에 있는 지상 6층짜리 건물이 지난달 59억원에 팔렸다. 대지면적(260㎡규모)을 기준으로 한 3.3㎡당 매매값은 7500만원이다. 이는 1년 전에 인근의 동일 층수의 건물이 3.3㎡당 6600만원에 팔렸던 것과 비교하면 1년 새 몸값이 13%나 뛰었다. 두 건물의 준공시기는 2~3년 차이밖에 안 나고 주용도(제2종근린생활시설)도 같았다.

(그래픽=이미나 기자)

서울 아파트 시장이 정부 규제로 거래량이 급감한 사이 꼬마빌딩 등 수익형 부동산의 거래량은 반대로 늘면서 매매값도 꿈틀거리고 있다. 15억원이 넘는 아파트는 주택담보대출이 아예 막힌 가운데 상업용 건물은 이러한 규제 허들이 적용되지 않고 있어 ‘대체 투자처’로 재조명 받고 있다는 분석이다.

상업·업무용 거래 전년比 150건 늘어

빌딩 중개 전문업체 빌사남이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1분기(1~3월) 서울에서 매매거래된 상업·업무용 건물(오피스텔·집합건물 제외)은 645건(13일 조사 기준)으로 조사됐다. 이는 지난해 1분기 거래량(497건)과 비교하면 150여건 가까이 늘어난 수준이다. 이번 거래량은 계약일을 기준해 집계한 만큼 3월에 거래돼 아직 미신고된 건수(부동산 매매거래 신고일은 30일 이내)까지 감안하면 거래량은 더 늘어날 가능성이 있다.

서울 25개 자치구 가운데 거래량이 폭발적으로 늘어난 곳이 ‘강남구’다. 강남구는 지난해 1분기 35건에서 올해 1분기 83건으로 2.5배 가량 급증하며 거래가 가장 많았다. 강남권 아파트는 정부의 ‘12·16 대책’과 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 거래량이 ‘뚝’ 끊기며 급매물이 속출하는 것과는 상반되는 분위기다.

김윤수 빌사남 대표는 “주택 시장은 정부 규제로 가격이 널뛰기를 하는 반면 빌딩은 상대적으로 분위기를 타지 않는 ‘안전자산’으로 인식하는 투자자들이 많아졌다”며 “다만 코로나19 정국 등으로 전반적으로 국내 경기 불안이 심한만큼 전통적으로 투자 1번지로 꼽는 ‘강남’에 거래가 집중됐다”고 분석했다.

동(洞)별로 놓고 보면 강남구 ‘역삼동’에서 총 30건의 빌딩 거래가 이뤄지며 가장 많았다. 이어 강남구 ‘논현동’ 23건, 서초구 ‘서초동’ 19건, 강남구 ‘신사동’ 16건 등으로 강남권이 상위권을 독차지했다. 거래가 늘면서 이들 지역의 빌딩은 한해 평균 매매값이 5~10%가량 올랐다는 게 중개업계의 분석이다.

특히 정부가 보유세 등을 계속 강화하면서 일부 다주택자들은 ‘차라리 집을 팔고 꼬마빌딩으로 갈아타자’는 분위기도 나타나고 있다. 꼬마빌딩은 5층 이하의 소형건물로서 일반적으로 몸값이 50억원 미만의 건물을 말한다. 대출을 잘 만 활용하면 적은 자본으로도 투자가 가능해 일반인에게도 진입 문턱이 낮다. 올해 1분기 전체 거래량의 64%(415건)에 달한 꼬마빌딩은 지난해 1분기 거래량(343건)과 비교하면 20%나 증가했다.

신진선 빌사남 팀장은 “꼬마빌딩 역시 임대업이자상환비율(RTI)제한 등 대출 제한을 받지만 주택에 비해서는 대출 여력이 더 크다”며 “강남 3구(강남·서초·송파구) 등 인기 지역에서는 수요가 꾸준해 지금은 ‘50억원 미만’의 매물은 찾기 어려운 정도”라고 말했다.

실제 올 1분기 50억원 미만 꼬마빌딩 거래는 대부분 비강남권에서 이뤄졌다. 관악구 신림동에서 총 11건 거래되며 가장 많았다. 이어 강서구 화곡동(9건), 금천구 독산동(8건), 구로구 구로동(7건), 양천구 신월동(7건) 등의 순으로 많았다.

공실 리스크에 당분간 약보합

서울은 전반적인 주택시장 하락세에도 상업·업무용 건물은 당분간 약보합세를 유지할 것으로 전문가들은 보고 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “1%대 초저금리로 대출 이자 부담이 덜한데다 빌딩은 주택과 달리 대출과 세금 등의 규제도 덜해 여전히 각광을 받을 것”이라며 “다만 지금과 같은 코로나 19사태가 장기화될시 임차인을 구하기 어려워 건물 공실 등의 문제가 있어 투자시 유의해야 한다”고 조언했다.

한국감정원에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 중대형(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과) 상가 공실률은 8.0%로 직전 3분기(7.5%) 대비 0.5%포인트 늘었다. 같은 기간 소규모 상가(2층 이하에 연면적 330㎡ 이하)도 공실률이 3분기 3.4%에서 4분기 3.9%로 확대됐다. 한국감정원 관계자는 “코로나 19 확산세로 장사가 안돼 문을 닫는 상가가 늘어난 탓”이라고 설명했다.