[김학렬의 All that 부동산 58회] 넘버 2 뉴타운 교남 뉴타운

돈의문 뉴타운은 교남 뉴타운이라고도 한다. 현재 경희궁 자이가 입주를 시작했다. 규모는 뉴타운 치고는 작다. 단일 브랜드 대형 단지다. 작은 규모지만 강하다. 한남뉴타운이 가시화 되지 않았기 때문에 현재 뉴타운 중에서는 대장이다. 경희궁 자이가 강한 이유는 도심형 뉴타운이기 때문이다.

시범뉴타운 중에서 왕십리뉴타운이 대장이다. 그 이유는 땅값이 원래 제일 비싼 도심형 뉴타운이기 때문이다. 돈의문 뉴타운(교남 뉴타운)도 같다. 몇 개 안되는 도심형 뉴타운 중 한 곳이다. 그래서, 강한 입지다. 물론 한남뉴타운이 본격적으로 시작을 하면 바로 왕관을 내어 주겠지만, 현시점에서는 대장이다. 한남뉴타운이 시장에 등장해도 뉴타운에서는 넘버 2가 되는 것이다.

교남뉴타운의 최대 강점은 바로 교통이다. 도심이기 때문에 교통이 편리하고 그로 인해 사람들이 많이 온다. 교통편으로 인해 사람이 많은 만큼 비싼 입지가 되는 것이다. 교남뉴타운에는 2개의 지하철 노선이 지난다. 3호선 독립문역, 5호선 서대문역이 있다. 버스 노선도 많다. 인근에 5호선 광화문 역이 있다. 광화문역에는 수도권 왠만한 지역으로 가는 버스편들이 많이 있다. KTX를 탈 수 있는 서울역도 멀지 않다. 교남뉴타운은 교통이 아주 편리한 곳이다. 이 교통 조건 하나만으로도 교남 뉴타운은 가치가 높은 뉴타운이다.

부동산 시장의 메인 수요층인 베이비부머들이 가장 좋아할 입지 조건을 모두 갖춘 지역이 바로 이 교남 뉴타운 입지다. 베이비 부머들이 좋아하는 입지 조건으로 이런저런 요건이 있는데 그 중에 제일은 지하철과 종합병원이다. 대표적인 곳이 경희궁 자이(교남뉴타운)다. 이곳은 지하철역이 2개나 있다. 그리고, 강북삼성병원이 있다. 강북삼성병원보다는 작지만 서울적십자병원도 있다.

이 경희궁 자이는 2014년에는 미분양이 났었다. 입주를 시작한 지금은 미분양은 단 한채도 없다.

프리미엄이 최소 2억에서 4억까지 붙어 있다. 이것이 입지 가치다. 발전가능성의 효과 발현 결과다. 교남뉴타운은 입지 가치의 대표적인 사례다.

경희궁 자이는 2014년 평당 2,300만원 전후로 분양했다. 당시로서는 종로구 최고의 분양가 였다. 시장에서 너무 비싸다고 평가를 받았다. 그래서, 미분양이 났다. 하지만, 2012년 분양한 마포구 아현동 래미안 푸르지오가 평당 2,100만원 전후 시세였다. 비교해 보면 경희궁 자이가 비싼 가격이 아니었다. 그래서, 현재 미분양 소진은 물론 시세 상승까지 가능했던 것이다.

경희궁 자이가 가지고 있는 약점이 있다. 바로 학교다. 초, 중, 고등학교가 뉴타운 내에는 모두 없다. 중학교, 고등학교는 큰 길을 건너면 있다. 큰 길을 건너면 가치가 급격하게 떨어지는 초등학교가 없다. 이것이 가장 큰 단점이다. 통상적으로 단지 규모가 2천세대가 넘어가게 되면 초등학교를 의무적으로 지어야 하는데 아파트는 총 1,919 세대(임대 세대 제외)입니다. 오피스텔 118실은 따로구요. 블록을 쪼개는 방식으로 의무 세대수를 피했다.

교육 부분은 낙제점인 경희궁 자이는 교육 환경 가치는 제외하고 교통과 주변 편의시설 요인으로 입지와 상품 가치로 단지 평가를 해야 한다. 그래서, 종로구는 아니지만, 서대문구나 마포구에서 교육환경이 좋은 새 아파트가 있다면 경희궁 자이와 자웅을 겨룰 수 있습니다. 30~40대 연령층들은 교육환경을 교통 환경 만큼이나 중요시 여기기 때문이다. 서대문구나 마포구의 경희궁 자이보다 비싼 단지들은 대부분 학교가 단지 주변에 있을 것이다. 이와 함께 종로구에 있는 단지들 중 새 아파트인데 평당 2천만원이 안되는 단지들도 눈여겨 봐야한다. 그 기준이 바로 경희궁 자이가 될 것이다.