영끌족 '집값하락' 눈물에…서울대 교수 "무조건 견뎌라"

[이데일리 권혜미 기자] 최근 금리 인상과 부동산 가격 하락으로 인해 부담이 커진 ‘영끌족(영혼을 끌어모을 정도로 거액을 대출한 사람)’에게 전문가가 “영끌족 분들은 무조건 견뎌야 된다. 다른 방법이 없다”고 조언했다.

26일 방송된 CBS라디오 ‘박재홍의 한판승부’에 출연한 김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 서울 노원·도봉·강북구 중심으로 부동산이 억대 하락 사례까지 나오고 있는 점을 들어 “아예 팔리지 않고 있다. 팔리면 급매가 팔린다”면서 이같이 말했다.

그는 “지금 부동산을 갈아타기 되게 힘들다. 여기서 갈아타는 비용이나 그 노력으로 할 바엔 자기가 열심히 일해서 이자 부담을 낼 수 있는 걸 하셔야 될 것 같다”고 전했다.

김 교수는 집값 하락 이유로 ‘투자수익률’이 낮다는 점을 들었다. 그는 기준금리와 국채수익률이 연동한다면서 그중에서도 특히 10년 만기 국고채 선물을 언급했다.

(사진=연합뉴스)

그러면서 “최소한 10년 만기 국고채 수익률보단 부동산 투자수익률이 높아야 하는데, 지금 국고채 수익률이 4.6%다. 수익률이 굉장히 높다”고 지적했다.

김 교수에 따르면 부동산 투자수익률은 1년 치 월세를 부동산 가격으로 나눠 계산하는데, 월세는 계약 상태이기 때문에 고정돼 있어 부동산 가격이 내려가야 투자수익률이 올라간다는 설명이다. 즉 낮은 투자수익률을 국채수익률에 맞추기 위해선 부동산 가격이 내려가야 한다.

또 김 교수는 문재인 정권 당시 시행된 ‘임대차 3법’도 언급하며 “임대차 3법이 나온 다음 전세가격 오르고 월세 오른 건 맞다. 당시에 비난했던 건 특히 전세폭등하면서 매매까지 올린 거였다. 그런데 전세가격, 매매가격은 작년 하반기 이후로 확실히 내려갔다. 그렇다면 임대차 3법을 변경해서는 안 된다”고 강조했다.

그는 현재 임대차 3법과는 별개로 인플레이션 측면에서 월세를 올리고 있는 것이라며 “임대차 3법 임팩트는 이미 끝났다. 작년부터 인플레이션 크게 왔을 때부터 월세가 폭등했던 것들은 전 세계적인 현상이기 때문에 임대차 3법을 더 이상 얘기하면 안 된다. 지금은 인플레이션으로 인한 월세 폭등을 얘기해야 되는 게 맞다”고 덧붙였다.

김경민 서울대학교 환경대학원 교수.(사진=CBS 방송화면 캡처)

임대차 3법은 ▲기존 2년 임대차 계약 종료 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 계약갱신청구권 ▲임대료 증액 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 전·월세 상한제 ▲임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 신고하는 전·월세 신고제 등이다.

김 교수는 부동산 매수자 입장에선 “미국이 기준금리 (인상 기조를) 내년 중반이나 하반쯤에 멈출 것 같다. 그리고 정체로 쭉 갈 것 같은데 그러면 내년엔 물건이 엄청 많이 나올 것”이라며 “사실 쇼핑할 수 있는 기회가 생긴다. 그래서 매수자들은 내년 하반기나 그다음을 보는 게 낫다”고 조언했다.

반면 매도자들에 대해선 “무조건 버텨야 되는 거기 때문에 어쩔 수 없다”며 정부가 수요 진작을 위해 주택담보대출비율(LTV)을 완화하거나 과세 혜택이나 면세 혜택과 같은 개입을 해선 안 된다고 단호하게 말했다.

(사진=연합뉴스)

김 교수는 “(정책이 너무 왔다 갔다 해서) 사람들이 결국 안 믿는다. 문재인 정부와 윤석열 정부가 같은 대한민국 정부인데, 문재인 정부가 잘못된 거였어도 2~3년은 해야 한다”고 말했다.

한편 한국부동산원의 아파트 실거래가지수에 따르면 서울 아파트 실거래가지수는 지난 8월 2.56% 떨어져 두 달 연속 지수 하락세를 이어갔다.

지난 7월 3.94% 급락했던 것에 비해 낙폭은 다소 둔화했지만 올해 1월부터 8월까지 누적 하락률은 -6.63%로, 부동산원이 2006년 실거래가지수 산출을 시작한 이래 1∼8월 기준 가장 큰 폭으로 하락했다.

전국 아파트 실거래지수도 지난 8월 1.88% 떨어지면서 8월까지 누적 하락률이 -5.16%에 달했다.