과잉공급·고분양가에…상가·오피스텔 '텅텅'

[이데일리 이승현 박태진 기자] “최근 일년 새 상가가 많이 지어졌지만, 분양 성적은 썩 좋지 않아요. 1층은 목이 좋아 대부분 팔렸지만, 나머지는 비어 있는 곳이 수두룩해요. 이유요? 한꺼번에 (상가가) 너무 많이 쏟아진 거죠. 분양가도 비싸구요.”(서울 강서구 마곡동 M공인 관계자)

“해 바뀌고 나서 투자 문의가 눈에 띄게 줄었어요. 작년 말부터 비싼 오피스텔이 쏟아지기 시작했는데, 시장 분위기가 확 꺾여 버렸잖아요.” (경기도 하남 미사강변도시 M공인 관계자)

아파트 분양시장에 이어 수익형 부동산시장도 침체 우려가 커지고 있다. 아직 전반적 침체 국면에 들어선 것은 아니지만 공급 물량이 몰린 곳과 고분양가 수익형 부동산을 중심으로 빨간불이 켜지고 있다.

고분양가에 상가 투자 수익률 ‘뚝’

최근 2년 새 수도권 신도시와 지방 혁신도시 등 공공택지에서 상가 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 과잉 공급 우려가 적잖게 나오고 있다. 부동산114에 따르면 지난해 전국에는 상가 214곳이 분양됐다. 전년(228개)보다 소폭 줄었지만 서울 마곡지구·위례신도시·동탄2신도시·지방 혁신도시 등을 중심으로 공급이 활발했다. 서울·수도권의 경우 마곡·위례·동탄2신도시에서 상가 143곳이 쏟아졌다. 더구나 분양가가 오르면서 빈 사무실(공실)이 느는가 하면 투자 수익성도 악화되고 있다.

서울 강서구 내발산동과 등촌동에 걸쳐있는 발산역 일대가 대표적이다. 마곡지구를 비롯한 발산역 일대에는 주변 시세보다 높게 책정한 고분양가 상가들이 수두룩하다. 부동산114에 따르면 마곡지구 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 4500만원 대로 2~3년 전에 분양한 인근 상가보다 1000만원 정도 비싸다.

고분양가 상가들은 주변 상가 시세까지 끌어올리며 기대치를 높였다. 하지만 이는 투자 수익률 감소로 이어지고 있다. 위례 W공인 관계자는 “신도시 주거 환경이 다 갖춰지지 않은데다 분양가 역시 비싸 입지 좋은 상가도 팔리지 않은 미분양이 많은 것으로 안다”고 말했다.

세종시와 부산 명지국제신도시, 정관신도시에서도 3.3㎡당 3000만원이 넘는 상가들이 쏟아지고 있지만, 1층 위주로만 거래되고 구역별 공실(빈 점포) 위험이 높다는 게 현지 중개업소들의 전언이다. 김민영 부동산114 연구원은 “상가가 비싼 값에 공급되면 주변 상가 시세도 덩달아 올라 결국에는 전반적으로 상가의 투자 수익률을 떨어뜨리는 부작용을 낳게 된다”고 말했다.

오피스·오피스텔도 투자 ‘경고등’

상가뿐 아니라 오피스텔 투자시장도 썰렁하다. 공급 과잉 영향이 크다. 부동산114에 따르면 지난해 전국에서 공급된 오피스텔은 6만 494실로 2014년(4만 2805실)보다 41.3%(1만 7689실) 많았다. 특히 경기도는 2014년 7415실에서 지난해 3만 303실로 4배 이상 늘었다. 미사강변도시가 있는 하남시(5286실)와 광교신도시가 들어선 수원시(4384실), 배곧신도시가 있는 시흥시(3893실), 삼송지구가 조성된 고양시(3760실)에 주로 공급됐다. 이 중 하남과 시흥, 고양은 시장 분위기가 한풀 꺾인 4분기에만 각각 4502실과 2219실, 2662실이 쏟아졌다.

이렇게 공급이 몰린 지역은 미분양으로 골치를 앓고 있다. 오피스텔은 분양가도 크게 올랐다. 서울·수도권 3.3㎡당 오피스텔 분양가는 2014년 889만원이었지만 지난해는 940만원으로 크게 올랐다. 하남시 한 공인중개사는 “오피스텔 공급이 많아진 시기에 맞춰 시장 분위기가 꺾이면서 투자 문의도 눈에 띄게 줄었다”며 “여기에 신규 오피스텔 분양가가 주변 시세까지 덩달아 끌어올리면서 투자 수익률도 하락세”라고 전했다.

오피스 투자 시장에도 경고등이 켜졌다. 특히 중소형 오피스(10층 미만 또는 연면적 공실률 1만㎡ 미만)의 경우 사업자들이 분양가를 높이면서 높은 공실률(빈 사무실 비율)로 몸살을 앓고 있다. 알투코리아에 따르면 서울 중소형 오피스 공실률은 지난해 2분기 7.5%까지 내려갔으나 3분기 8.6%, 4분기 11.3%로 높아졌다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “대규모 개발사업이 이뤄지고 있는 곳은 주택뿐 아니라 상가 등 수익형 부동산 분양 경쟁도 치열하고 분양가도 비싸게 책정된다”며 “투자에 앞서 수급 상황 파악과 함께 적정 분양가 여부 등도 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.