"日식 버블붕괴 가능성있다"..닮은점·차이점은?

[이데일리 하수정기자] 국내 부동산 가격에 대한 `거품(버블)`논란이 일고 있는 가운데, 지난 90년대 일본이 겪었던 부동산 버블 붕괴가 우리나라에서도 발생할 가능성이 높다는 지적이 나왔다.

우리나라는 일본보다 부동산 버블의 규모와 정도가 작기는 하지만, `부동산 불패 신화`가 깨지면서 부동산 가격이 급락하면 가계와 금융기관이 연달아 부실화되는 `가계발 복합불황`이 초래될 수 있다는 전망이다.

우리나라 부동산이 일본형 버블과 유사한 점, 또 다른 점은 무엇일까?

◇日은 오피스용 토지-韓은 가계 주택.."버블 크기도 달라"

21일 현대경제연구원은 경제주평을 통해 "우리 나라는 지난 80년대 후반 일본과 같은 부동산 버블이 형성되고 90년대 일어났던 버블 붕괴가 우려되고 있다"고 밝혔다.

단, 한국과 일본의 부동산 버블은 버블 대상과 주체, 규모면에서 뚜렷한 차이가 있다고 지적했다.

일본의 부동산가격은 지난 83년 도쿄 도심부에서 시작해 91년까지 9년간 도쿄 전역과 대도시, 지방 등으로 시차를 두고 급등세가 이어졌다. 당시 일본은 `지가는 절대 하락하지 않는다`라는 토지신화를 전제하면서 80년대 후반 6대 도시 평균지가는 3배 이상 급등했다.

그러나 90년 말 일본 정부의 전방위 부동산 안정대책 이후 투기 목적으로 구입한 부동산이 시장에 매물로 쏟아지면서 하락세로 반전됐다.

토지 시장은 초과공급 현상을 보이면서 지가가 급락세를 지속했고 버블기에 급증한 부동산관련 대출은 부동산 가격 폭락으로 기업과 금융기관을 동시에 부실화시켰다.

이후 일본 경제는 실물과 금융이 동시에 침체되는 `장기 복합불황`국면으로 진입하고 말았다.

현재 우리나라는 일본의 당시 부동산 버블 수준보다 낮은 것으로 평가됐다.

일본의 경우 86년~91년까지 5년간 6대도시 평균지가가 3.07배 상승하였으며, 전국적으로 확산된 이후 붕괴됐다. 한국은 2002년1월~2006년4월까지 4년간 전국주택지수는 25%, 강남지역아파트는 74.9% 상승했다.

또 일본은 오피스용 토지가 버블의 대상이었고 버블형성의 주체도 중소부동산업자였다. 반면 우리나라는 특정 주택시장의 초과수요에 의한 주택(아파트)이 버블의 대상이며 버블형성의 주체는 가계로 지목되고 있다.

◇금융완화정책· 부동산대출 확대 등 배경 비슷해

한국과 일본 양국 간 버블 형성 배경은 매우 유사하다는 평가다.

한국과 일본 모두 경기 둔화기에 경기를 회복시키기 위한 금융완화 정책을 강력하게 펼친 시기동안 부동산버블이 형성됐다.

저금리 현상이 지속되고, 안전자산 선호현상이 극에 다다른 가운데 풍부한 시중유동성을 보유한 은행권이 경쟁적으로 부동산관련 대출을 확대한 것도 한-일 양국이 유사하다고 분석됐다.

또한 대도시에서 지방으로까지 단계적으로 버블이 확산된 점도 닮았다.

현대경제연구원은 우리나라도 일본과 같이 높은 부동산 가격 수준에서 극도의 거래부진 현상이 수반되는 부동산시장의 `스태그플레이션적 현상`을 거친 후 붕괴될 가능성이 있다고 강조했다.

주택시장의 초과수요 현상이 해소되고 경제가 지속적으로 저성장할 경우에 한국도 `부동산 불패` 신화가 깨어질 가능성이 높다는 것이다.

비록 일본보다 부동산 버블의 규모와 정도가 작다고 해도 부동산버블 붕괴는 가계자산 가치의 붕괴를 초래해 폐해가 예상이상으로 클 수 있다는 전망이다.

가계 자산가치가 붕괴되면 가계의 소비부진이 발생하고 이는 경기침체로 이어지게 된다. 또 주택담보대출 비중이 높은 금융기관이 부실화되면서 `가계발(發) 복합불황`이 초래될 수 있다고 경고했다.

◇"연착륙 유도해야..서민금융 복원방안 마련 필요"

현대경제연구원은 정부가 부동산 시장의 연착륙을 유도하고 `가계발 복합불황` 가능성과 폐해를 최소화하기 위한 방안을 미리 마련해야한다고 지적했다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "현재 진행 중인 특정 지역의 투기적 가수요를 철저히 차단하고, 연착륙을 유도해 국가 경제에 대한 충격을 최소화 해야한다"며 "특히 총선과 대선 등에서 무리한 지역개발 공약을 자제해 지가의 급등현상을 억제해야할 것"이라고 주장했다.

이어 "저출산 고령화 사회 구조에 맞도록 수요와 니즈에 맞춰 적절한 주택정책을 펼쳐야 할 것"이라며 무엇보다 부동산 버블 붕괴시 가장 피해가 클 것으로 예상되는 중산층 및 서민들의 사회안전망 구축을 위해 노력해야한다"고 강조했다.

박 연구원은 "주택을 담보로 한 대출이 급증한 상태에서 부동산버블이 붕괴될 경우 중산층 이하 계층의 개인파산 신청이 증가할 것"이라며 "이들의 도덕적 해이를 방지하고 약화된 서민금융 시스템을 조속히 복원할 필요가 있다"고 설명했다.